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唐山公布唐山市物业管理条例(征求意见稿)
http://www.hebei.com.cn 2011-04-24 17:36 长城网
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  唐山市人民政府法制办公室唐山市住房和城乡建设局通告

  唐政法办通[2011]2号

  唐山市物业管理条例(征求意见稿)

  第一章 总则

  第一条为规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本条例。

  本条例所称物业管理,是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

  物业管理分为标准物业管理和准物业管理两种形式。标准物业管理是指物业管理区域内业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定进行的物业管理。准物业管理是指除标准物业管理之外的所有其他形式的物业管理。

  各级人民政府应当创造条件,逐步推行住宅类物业和非住宅类物业的标准物业管理,提倡和保障业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

  第三条市住房和城乡建设行政部门负责全市物业管理活动的指导和监督管理工作。

  县(市)区,各工业区、开发区、管理区等政府派出机构住房和城乡建设行政部门对辖区内的物业管理活动进行指导和监督管理。

  规划、城管、环保、卫生、公安、消防、价格、工商、税务、民政、财政、人防等有关部门应当依照各自职责,协助做好本行政区域内物业管理活动的相关工作。

  第四条街道办事处、乡(镇)人民政府具体指导所辖区域内业主大会的成立和业主委员会选举、换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调解物业管理中的纠纷,协调物业管理与社区管理的关系。

  居民委员会(村民委员会)协助和配合街道办事处、乡(镇)人民政府开展物业管理工作。

  第五条物业服务行业协会应当充分发挥服务、沟通作用,依法加强行业自律管理,规范行业服务行为,维护市场秩序和公平竞争,督促物业服务企业及其从业人员依法诚信经营和服务,促进行业健康发展。

  第二章 业主及业主大会

  第六条业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定:

  (一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则;

  (二)选举或者更换业主委员会委员;

  (三)确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案;

  (四)选聘、解聘物业服务企业;

  (五)筹集、管理和使用专项维修资金;

  (六)申请改建、重建建筑物及附属设施;

  (七)申请分立或者合并物业管理区域;

  (八)法律、法规及规章规定的其他物业管理事项。

  决定第(五)、(六)项事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意决定;决定第(七)项事项,应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第七条一个物业管理区域应当成立一个业主大会。

  同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的县(市)区住房和城乡建设行政部门、街道办事处或者乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。业主较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

  物业管理区域的划分,应当按照建设用地规划许可证确定的红线图范围,并考虑物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设、城市道路规划等因素,由县(市)区住房和城乡建设行政部门确定。

  分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业,其配套设施设备是共用的,应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割并独立使用的,可以分别划定物业管理区域。

  第八条物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的,建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料。

  申请成立业主大会,应当向物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府提出书面申请。申请可以下列形式提出:

  (一)由占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主自行提出;

  (二)由建设单位推荐业主代表作为临时召集人,召集占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主提出。

  第九条街道办事处、乡(镇)人民政府应当自接到申请之日起30日内,组织成立首次业主大会会议筹备组,筹备组负责召集首次业主大会会议。

  业主大会筹备组由业主代表,建设单位代表,街道办事处、乡(镇)人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应当为单数,其中,业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。

  业主大会筹备组成员名单确定后,应当以书面形式在物业管理区域内公告,公告时间不得少于7日。

  第十条建设单位和前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作,自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、物业的基本资料(包括物业建筑物、设施设备和相关场地等)和已筹集的专项维修资金情况等文件资料,并提供必要的工作条件。

  首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在物业交付前,按照县(市)区住房和城乡建设行政部门确定的标准,将首次业主大会筹备经费交给街道办事处、乡(镇)人民政府。

  第十一条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则,业主的共同利益和义务,以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

  管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

  管理规约对全体业主具有约束力。

  第十二条业主大会议事规则应当约定以下事项:

  (一)业主大会的议事方式、表决程序;

  (二)业主委员会的组成和委员任期;

  (三)业主大会定期会议的时间和形式;

  (四)召开业主大会临时会议的条件;

  (五)业主投票权的确定方法;

  (六)应当约定的其他事项。

  第十三条业主委员会负责执行业主大会决定的事项。

  业主委员会委员由5至11人单数组成。业主委员会在其委员中选举产生主任一名和副主任1至2名。

  第十四条业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持以下材料向物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府备案:

  (一)筹备组出具由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告;

  (二)业主大会决议;

  (三)业主大会审议通过的管理规约、业主大会议事规则;

  (四)业主委员会委员的基本情况。

  材料齐全的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当当场予以备案,并在备案后7日内将备案材料抄送县(市)区住房和城乡建设行政部门,同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、居民委员会。第(二)、(三)、(四)项内容发生变更时,应当及时办理备案变更手续。

  第十五条未成立业主大会的物业管理区域,发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件,需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的,由物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府指导协助业主共同决定有关事项。

  具备成立业主大会条件满一年仍未成立业主大会的,经过半数以上业主同意,可以由物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府报请县(市)区住房和城乡建设部门批准,委托物业所在地居民委员会代行业主委员会职责,并在物业管理区域内予以公告。

  第十六条代行业主委员会职责的居民委员会履行以下职责:

  (一)向业主报告物业管理的实施情况;

  (二)代表业主选聘或者解聘物业服务企业,签订或者解除物业服务合同;

  (三)听取业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (四)组织筹集专项维修资金,并监督使用;

  (五)督促业主按时交纳物业服务费;

  (六)督促业主和物业使用人遵守法律、法规和管理规约;

  (七)劝阻业主或者物业使用人违章装饰装修房屋;

  (八)业主委员会应当履行的其他职责。

  第十七条居民委员会应当自代行业主委员会职责之日起30日内,持以下材料向县(市)区住房和城乡建设行政部门备案:

  (一)居民委员会同意代行业主委员会职责的声明;

  (二)居民委员会制定并经半数以上业主同意的管理规约;

  (三)居民委员会委员的基本情况。

  材料齐全的,县(市)区住房和城乡建设行政部门应当当场予以备案,并在备案后7日内将备案材料抄送市住房和城乡建设行政部门,同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所。第(二)、(三)项内容发生变更时,应当及时办理备案变更手续。

  第十八条业主发现居民委员会委员有下列情形之一的,可以依照法律、法规的规定,提议居民委员会审议决定是否终止其物业管理职责,并依法追究其责任:

  (一)不履行居民委员会委员物业管理职责或者因疾病等原因丧失履行职责能力;

  (二)业主委员有拒不缴纳物业服务费等不履行业主义务行为的;

  (三)收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的;

  (四)向物业服务企业销售商品、承揽业务的;

  (五)牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的;

  (六)有其他侵害业主合法权益行为的;

  (七)因其他原因不适宜履行物业管理职责的。

  居民委员会审议决定是否终止其物业管理职责时,应当允许该委员申辩,允许业主旁听,并将审议过程及结果记录归档。

  第十九条居民委员会在代行业主委员会职责期间,可以从物业共用部位、共用设施设备经营活动取得的收益中,提出一定比例作为居民委员会物业管理经费。

  第二十条在代行业主委员会职责期间,居民委员会应当积极推动业主大会成立工作。业主大会成立后,由业主大会决定自行组建业主委员会或者继续由居民委员会代行业主委员会职责。业主委员会成立后,居民委员会应当积极与其进行物业管理交接工作。

  第二十一条物业使用人,是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。

  物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定,但不得违反法律法规和管理规约、业主大会决定,不得损害公共利益和他人利益。

  物业使用人违反本条例和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。

  第二十二条为业主提供服务的业主委员会委员、代行业主委员会职责的居民委员会委员,可以遵循按劳取酬的原则获得工资或者津贴。

  第三章 物业服务企业

  第二十三条物业服务企业应当具有独立的法人资格,依法取得物业服务企业资质,并在资质许可的范围内从事物业服务活动。

  外埠物业服务企业进入本市从事物业服务活动,应当向市住房和城乡建设行政部门备案。

  第二十四条物业服务企业应当按照规定定期接受市住房和城乡建设行政部门的资质核定。拒不接受资质核定的,不得继续从事物业服务。

  第二十五条物业服务企业享有以下权利:

  (一)按照物业服务合同进行相应管理;

  (二)按照物业服务合同收取服务费用;

  (三)对装饰装修活动进行监督;

  (四)对造成物业共用部位、共用设施设备和场地损害的行为,要求责任人停止损害;

  (五)依据法律、法规规定和物业服务合同约定享有的其他权利。

  第二十六条物业服务企业应当履行下列义务:

  (一)按照物业服务合同提供物业服务;

  (二)接受业主、业主委员会的监督,定期向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况和物业维修资金使用情况;

  (三)公示物业服务合同约定的收费项目和标准;

  (四)公示共用部位、共用设施设备经营收益和支出情况;

  (五)协助有关部门制止违法、违规行为,维护物业管理区域秩序;

  (六)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

  第二十七条物业服务企业应当协助有关部门做好物业管理区域内的治安、安全、事故防范工作。发现违法犯罪案件或者安全事故时,物业服务企业应当在采取应急措施的同时,及时向有关部门报告,协助做好救助工作。

  物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当依法履行职责,不得侵害公民的合法权益。

  第二十八条业主委员会与物业服务企业签订合同前,经物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府同意,暂由业主委员会代行物业服务企业职责,承担物业服务企业义务。

  业主委员会应当自代行物业服务企业职责之日起30日内,向县(市)区住房和城乡建设行政部门备案。

  业主委员会代行物业服务企业职责期限不超过一年。在代行职责期间,业主委员会应当积极引入物业服务企业。代行职责期满未能引入物业服务企业、需要继续代行职责的,应当经物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府同意,并向县(市)区住房和城乡建设行政部门备案。

  业主委员会代行物业服务企业职责具体实施办法由市住房和城乡建设行政部门制定。

  第四章 前期物业管理

  第二十九条本条例所称前期物业管理,是指业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。

  第三十条建设单位应当在取得商品房预售许可证前选聘物业服务企业对物业进行前期管理,并向物业所在地县(市)区住房和城乡建设行政部门备案。

  建设单位应当依照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标方式选聘物业服务企业。投标人少于3个或者物业管理区域的建筑面积低于3万平方米的,经县(市)区住房和城乡建设行政部门同意,建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业,并向物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府备案。

  建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业合同,并在物业管理区域内公示。前期物业服务合同应当作为物业买卖合同的附件。

  前期物业服务标准不得低于本市的最低服务标准。前期物业服务收费标准由双方约定,按照规定实行政府指导价的,应当依照政府指导价的有关规定执行。

  前期物业服务企业不能履行前期物业服务合同撤出的,建设单位应当重新选聘物业服务企业。重新选聘的物业服务企业的收费标准和服务标准应当与物业出售前公示标准一致,并告知全体业主。

  县(市)区住房和城乡建设行政部门和街道办事处、乡(镇)人民政府应当指导和监督建设单位选聘前期物业服务企业。

  第三十一条建设单位应当在销售(预售)物业之前,制定临时管理规约,作为物业买卖合同的附件,并在物业销售(预售)5日前向县(市)区住房和城乡建设行政部门、街道办事处、乡(镇)人民政府备案。

  临时管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理,物业管理区域环境卫生和秩序的管理,房屋外观的维护,业主的其他义务以及违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定,但不得侵害物业买受人的合法权益。

  物业买受人认为临时管理规约侵害其合法权益的,可以要求县(市)区住房和城乡建设行政部门处理。

  市住房和城乡建设行政部门应当制定临时管理规约示范文本,供建设单位选用。

  第三十二条 应当按照前期物业服务合同约定的收费标准向物业服务企业交纳前期物业综合服务费。物业交付前或尚未出售的,由建设单位交纳;物业交付后至前期物业服务合同终止前,由业主交纳。

  建设单位送达书面入住通知后,物业买受人在限定期限内无正当理由不办理相关收房手续的,视为交付,其物业服务费由建设单位垫付,物业买受人办理房屋所有权证时,由物业买受人返还建设单位垫付的费用。

  建设单位限定物业买受人办理收房手续的时间不得少于2个月。

  第三十三条建设单位销售(预售)物业时,应当公布物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备以及其他公共场所、公用设施,并在物业买卖合同中予以明示。

  物业交付前,建设单位应当依照有关规定将验收合格的供水、供电、供气、供热、邮政、通信、有线电视等共用设施设备移交给相关专业单位负责管理,相关专业单位应当及时接收。有关共用设施设备未移交专业单位管理的,不得将物业交付使用。物业交付时,建设单位应当将有关共用设施设备移交专业单位管理的情况予以公示。

  专业单位接收后,应当及时做好共用设施设备的维修、更新和养护,确保物业管理区域内共用设施设备的安全运转和正常使用。

  专业单位委托物业服务企业负责共用设施设备的日常维修养护的,应当与物业服务企业签订委托协议,明确维修养护的主要事项以及费用支付的标准和方式,并对其维修养护工作进行监督。

  相关专业单位接收物业管理区域共用设施设备后所发生的维修、更新、养护等费用,依照有关规定在保修期内,由建设单位负责;保修期外,日常维修、养护费用由维修基金支付;更新则由专项资金支付。

  第三十四条交付物业前,建设单位应当对物业管理用房、共用场地、共用设施设备配置独立的水、电计量器具。

  物业服务企业承接物业时,建设单位应当为物业服务企业启动工作提供必要的条件。

  物业交付时,建设单位应当向物业买受人提供使用说明书、质量保证书,并按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业保修责任。

  第三十五条物业服务企业在承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验,发现问题应当书面告知建设单位,建设单位应当及时进行整改。

  在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)物业管理用房资料及物业管理必需的资料。

  业主委员会成立后,物业服务企业应当将接受资料的情况告知业主委员会。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上款规定的资料和物业管理用房移交给业主委员会。

  物业所在地县(市)区住房和城乡建设行政部门、街道办事处、乡(镇)人民政府应当对交接验收和移交进行监督,并在相应文书上签字确认,在物业管理区域内公示。

  第三十六条物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责:

  (一)参与工程的检查,对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题,及时向建设单位或者相关专业管理部门提出整改建议,并协助专业管理部门督促落实;

  (二)就共用设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设单位提出建议,并参与共用设施设备的安装、调试等工作;

  (三)建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料和日常管理档案;

  (四)根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定,向业主提供物业服务并引导业主遵守约定,维护物业公共利益和管理秩序;

  (五)配合街道办事处、乡(镇)人民政府、县(市)区住房和城乡建设行政部门做好业主大会的成立工作。

  物业服务企业应当在前期物业服务合同约定的期限内派遣专业人员进入施工现场,提供前期物业服务。

  第三十七条前期物业服务合同约定期限尚未届满但业主大会已依照规定选聘物业服务企业的,自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起,该前期物业服务合同终止。

  前期物业服务合同约定期限届满但物业管理区域尚不具备成立业主大会条件的,前期物业服务合同可以自动延续,由前期物业服务企业依照前期物业服务标准、收费标准继续提供物业服务。

  第五章 物业管理服务

  第三十八条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

  物业服务企业可以委托有相应资质的企业完成物业管理区域的保安、保洁、绿化、维修等专项服务,但不得将物业服务合同约定的主要部分或者全部委托或者转移给他人。因委托或者转移造成的损失由物业服务企业承担。

  第三十九条选聘物业服务企业时,提倡采用公开招投标。业主委员会应当与选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同。

  物业服务合同应当对双方权利义务、物业管理事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业管理用房的管理与使用、专项维修资金的使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。

  物业服务合同签订前,业主委员会应当将物业服务合同草案在物业管理区域内公示7日,充分听取业主意见。

  物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内,将物业服务合同报物业服务项目所在地县(市)区住房和城乡建设行政部门备案,县(市)区住房和城乡建设行政部门将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡(镇)人民政府。

  第四十条物业服务企业应当按照物业服务合同提供质价相符的服务。

  物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业,应当由具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施;委托实施的,应当明确各自的安全管理责任。

  第四十一条物业服务实行有偿服务。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应当的原则。

  普通住宅的物业服务费标准,由市价格行政部门会同市住房和城乡建设行政部门制定,实行政府指导价,并向社会公布。保障性住房、已出售公有住房的物业服务费,实行政府定价,并向社会公布。其他物业的物业服务费,实行市场调节价,由业主与物业服务企业协商确定。

  市价格行政部门会同市住房和城乡建设行政部门,应当加强对物业服务收费的监督。

  第四十二条根据物业服务合同的约定,可以由物业服务企业收取物业服务费,也可以由业主委员会代收物业服务费。

  物业服务企业或者业主委员会应当将物业服务合同中约定的服务事项、服务质量标准、收费标准、收费方式等在物业管理区域内的醒目位置公布,听取业主的意见和建议,及时向业主反馈意见和建议的处理情况,并及时公布物业服务费收取、使用等情况,接受业主的监督。

  物业服务企业实行物业服务酬金制收费方式的,应当公布物业管理各项资金的收支情况;实行包干制收费方式的,应当公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。

  物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的服务的,可以另行收费。

  第四十三条业主应当依照物业服务合同的约定及时足额交纳物业费。

  业主逾期不交纳物业费的,物业服务企业可以依法向人民法院提起诉讼。

  低收入困难家庭业主依照物业服务合同约定交纳物业费的,可以向当地人民政府申请物业费补贴,补贴的具体对象及标准由市、县(市)人民政府规定。

  物业产权交易时,受让人应当将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。

  第四十四条物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当与最终用户签订服务合同,并向最终用户收取有关费用。

  任何单位不得强制物业服务企业代收有关费用,也不得因物业服务企业拒绝代收代缴费用而停止提供服务。

  物业服务企业接受委托代收有关费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,不得以业主拖欠物业服务费为由限制或者变相限制专业服务。

  第四十五条物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人,除物业服务合同另有约定外,项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职。

  物业服务企业更换项目负责人的,应当及时告知业主委员会并进行公示。业主委员会决定要求物业服务企业更换项目负责人的,物业服务企业应当及时更换。

  第四十六条物业服务合同期满3个月前,物业服务企业与业主委员会应当协商续约事宜。双方续约的,应当重新签订物业服务合同;一方不续约的,应当在合同期满3个月前告知对方。

  业主委员会或者物业服务企业提前解除物业服务合同的,应当在3个月前与对方协商。协商不成的,按照合同约定的争议解决方式进行解决。双方协商或者争议解决期间任何一方不得单方终止履行合同约定的义务。

  因物业服务合同期满、双方不续约或者提前解除合同,业主委员会一方和物业服务企业解聘合同时,应当书面告知街道办事处、乡(镇)人民政府并向物业所在地的县(市)区住房和城乡建设行政部门备案。街道办事处、乡(镇)人民政府接到告知后五日内在物业管理区域内公告,并及时协调解决有关事项。

  第四十七条物业服务合同终止时,物业服务企业应当向业主委员会交还下列资料和财物:

  (一)本条例第三十五条规定的资料;

  (二)物业管理用房;

  (三)物业服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料;

  (四)物业服务期间业主出资配置的固定设施设备;

  (五)其他应当移交的财物、资料。

  新选聘的物业服务企业承接物业时,业主委员会应当向物业服务企业移交前款规定的资料和财物。

  原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域期间内,应当维持正常的物业管理秩序,并不得向业主收取物业服务费用。

  原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,新的物业服务企业和业主委员会应当与原物业服务企业协商解决;协商不成的,应当依法提起诉讼或者申请仲裁,不得强行接管。不能维持正常物业管理秩序的,由县(市)区人民政府责成县(市)区住房和城乡建设行政部门、物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府及公安机关组织接管。

  县(市)区住房和城乡建设行政部门、街道办事处、乡(镇)人民政府应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

  第四十八条业主委员会、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业管理行业协会,就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。

  物业管理行业协会应当按照相关规定提供专业服务,不得出具存在虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告。

  第四十九条政府有关部门在接到业主委员会、物业服务企业关于物业管理区域内违反法律、法规规定行为的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者处理。

  住房和城乡建设行政部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理服务企业在物业管理活动中的投诉,并将处理结果回复投诉人。

  住房和城乡建设行政部门应当加强对物业服务企业的监督管理,对其物业服务活动进行考核,促进物业服务企业提高服务水平。

  市住房和城乡建设行政部门应当建立物业服务企业信用信息系统,对物业服务企业实行动态监督管理。县(市)区住房和城乡建设行政部门应当会同街道办事处、乡(镇)人民政府、居民委员会、业主委员会对物业服务企业的工作情况进行监督检查,建立物业服务企业信用档案,并采取适当方式将监督检查结果和信用档案向社会公开

  第六章 物业的使用和维护

  第五十条业主、非业主使用人应当遵守法律、法规及管理规约的规定,依照有利于物业使用安全和公平、合理的原则,正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

  第五十一条住宅物业装饰装修前,业主或者物业使用人应当按照规定办理申报登记,并与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。

  物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的,物业服务企业应当及时告知并劝阻;拒不改正的,物业服务企业应当及时向有关行政部门报告。

  第五十二条物业管理区域禁止下列行为:

  (一)违法改变物业的使用用途;

  (二)违法搭建建筑物、构筑物及其他设施;

  (三)擅自拆改房屋承重结构、主体结构,破坏或者擅自改变墙体外观;

  (四)擅自占用、损坏物业的共用部位、共用设施设备及附属设施;

  (五)侵占绿地,毁坏花草树木,损坏园林设施;

  (六)乱设摊点,乱倒垃圾、堆放杂物、高空抛物;

  (七)擅自在建筑物、构筑物上乱涂写、乱刻画、乱张贴;

  (八)超过规定标准排放噪声或者故意制造噪声干扰他人正常生活;

  (九)排放或者堆放有毒有害物质,堆放易燃易爆物品;

  (十)占用、封闭或者堵塞疏散通道、安全出口、消防车通道,损坏或者挪用消防设施;

  (十一)违反规定停放车辆;

  (十二)违反规定饲养动物;

  (十三)其他违反法律、法规和管理规约的行为。

  物业服务企业发现物业管理区域内有前款规定的行为的,应当劝阻、制止,要求行为人及时改正;劝阻、制止无效或者行为人拒不改正的,应当及时向有关行政部门报告。

  业主、业主委员会对于本条第一款的行为,有权依照法律、法规的规定要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失。

  第五十三条建设单位出售物业管理区域内车库的,应当在出售前依法办理车库销(预)售许可。物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位,不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。

  依法不属于业主所有权的车库和依法不属于业主使用权的车位应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库、车位的,建设单位不得以只售不租为由拒绝。

  在满足业主、物业使用人需要后,建设单位将车库、车位出租给物业管理区域外的单位和个人的,其每次租赁合同期限最长不得超过6个月。

  车库、车位租赁费的标准按照物价部门发布的指导价格确定。

  第五十四条物业管理区域需要占用业主共有的道路或者其他场地设置车位的,业主委员会可以申请公安部门协助划定小区内地面停车位和行车路线,公安部门应当予以配合。

  物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位尚未充分利用的,不得占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。

  第五十五条物业管理区域内,业主依法拥有所有权或者使用权的车库、车位的停车服务费,由业主委员会与物业服务企业在合同中约定。业主不拥有使用权或者所有权的规划用于停放车辆的车库、车位的停车服务费,按照政府价格行政部门的有关规定执行。

  占用业主共有的道路或者其他场地设置的车位停放汽车的,物业服务企业可以根据业主大会的决定或者价格行政部门会同住房和城乡建设行政部门制定的标准收取停车费。

  停车服务费归全体业主所有。

  物业服务企业应当将停车服务费单独列帐,独立核算。除维护车辆停放场地及设施有效使用和停车管理的必要开支外,物业服务企业应当根据业主委员会的决定,将停车服务费用于补充物业专项维修资金或者用于物业管理的其他需要。

  业主对机动车辆有保管要求的,由业主和物业服务企业签订机动车辆保管合同。

  第五十六条物业管理区域内的地下人民防空工程设施平时用作停车位的,应当向全体业主开放,不得设置专用停车位。建设单位不得将停车位出售或者以专用车位形式出租。

  地下人民防空工程设施平时用作停车位收取的停车服务费,应当依照有关规定,用于人民防空工程设施的日常维护管理和停车管理的必要支出。具体收费标准由价格行政部门会同人防行政、住房和城乡建设行政部门制定。

  物业服务企业依照有关规定管理地下人民防空工程设施的,应当做好平时的维护管理工作,确保人民防空工程设施处于良好状态。

  第五十七条业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,任何单位和个人不得擅自处分。

  利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动获取的收益归全体业主所有,该收益主要用于经营的共用部位、共用设施设备维修、养护。

  第五十八条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得擅自改变用途。

  确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当由业主委员会提出具体方案,经物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府同意向全体业主公示,公示期满报县(市)区住房和城乡建设行政部门批准后,依法办理有关手续。

  第五十九条售出的物业在国家规定的保修期限内,由建设单位向业主负责维修。保修期满后,自用部位设施设备由业主负责维修、养护;共用部位、共用设施设备的维修养护,由选聘的物业服务企业负责维修、养护。保修期内报告的维修事项,应当由建设单位完成维修,不得故意拖延。

  物业服务企业应当按照共用部位和共用设施设备的维护周期和相关标准,编制维修、养护计划,定期进行维修、养护,记入档案,并向业主公示。

  物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护。责任人不履行维修养护义务的,经业主委员会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

  物业共用部位、共用设施设备维修、养护、更新、改造时,相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新,造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应当予以赔偿。因物业共用部位、共用设施设备维修、更新等原因,造成房屋、设施设备等损害的,责任人应当予以恢复原状或者赔偿。

  第六十条新建住宅物业实行质量保修金制度,具体保修标准按六方会签的《房屋建筑工程质量保修书》执行。建设单位在办理新建住宅交付使用时,以市建设行政部门公布的建筑安装成本的3%为基数,按照总建筑面积,一次性向物业所在地市、县(市)住房和城乡建设行政部门交存物业质量保修金。

  建设单位不履行保修义务的,业主或者业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请,经市、县(市)住房和城乡建设行政部门核实后,维修费用在物业质量保修金中列支。

  物业工程质量保修期限届满后,市、县(市)住房和城乡建设行政部门应当将物业质量保修金本息余额及时退还建设单位。

  质量保修金具体管理办法由市住房和城乡建设行政部门会同财政行政部门制定。

  第六十一条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

  前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。

  第七章 物业管理用房和物业维修资金

  第六十二条城乡规划行政部门应当将物业管理用房的位置和面积,纳入建设项目修建性详细规划或者建设项目设计方案的审查内容并征求县(市)区住房和城乡建设行政部门的意见。建设单位应当将物业管理用房纳入建设项目总体规划,与建设项目同步设计、同步施工、同步交付使用。

  建设单位应当依照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积3‰的比例配置物业管理办公用房,按比例计算少于120平方米的,按120平方米执行;按照4‰的比例配置物业管理经营用房。物业管理用房的面积和具体位置应当在初步设计审查后征求县(市)区住房和城乡建设行政部门的意见,在规划设计方案中确定,不得任意调整。

  第六十三条物业交付前,建设单位应当依照本条例规定的标准将物业管理用房及其产权证明等资料交给县(市)区住房和城乡建设行政部门。物业管理用房由县(市)区住房和城乡建设行政部门查收后交给前期物业服务企业使用。

  经规划部门批准实行物业分期开发,应当按照小区总体规划面积,首期一次性提供足额物业管理办公用房;随开发进度,分期提供物业管理经营用房。

  第六十四条物业管理用房的所有权属于物业管理区域内的全体业主,不得分割、转让和抵押。物业管理用房登记给物业所在地县(市)区住房和城乡建设行政部门。

  物业管理办公用房主要用于物业服务企业开展物业服务和业主委员会进行日常办公。

  物业管理经营用房由业主委员会决定自行出租或者委托物业服务企业出租或者经营,租金或者收益用于补充物业专项维修资金或者用于物业管理的其他需要。物业服务企业受业主委员会委托与承租方签订的租赁合同应当经业主大会或者业主委员会同意。

  前期物业服务期间依照规定由物业服务企业出租或者经营的物业管理经营用房,其租赁或者经营期限不得超过前期物业服务合同期限,租金或者收益应当专户储存,用于补充物业专项维修资金和物业管理的其他需要。前期物业服务企业与承租方签订的租赁合同应当自签订之日起15日内报县(市)区住房和城乡建设行政部门备案。

  第六十五条业主(包括已出售公有住房业主)应当按国家规定交纳专项维修资金。专项维修资金不敷使用的,由全体业主按其占有物业的建筑面积续筹。

  专项维修资金管理办法由市住房和城乡建设行政部门会同市财政管理部门制定。

  第六十六条住宅专项维修资金应当用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

  发生危及居住安全等紧急情况,需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,相关业主或者物业服务企业可以提请住房和城乡建设行政部门或者其他相关安全机构认定,并持认定材料直接向物业所在地县(市)区住房和城乡建设行政部门申请列支住宅专项维修资金,但紧急情况解除后,应当向相关业主公示,接受监督。

  第六十七条物业转让时,业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况,该物业分户账中结余的专项维修资金随物业同时过户。

  房屋因拆迁等原因灭失的,房屋分户账中结余的住宅专项维修资金应当返还业主。

  第八章 法律责任

  第六十八条建设单位违反本条例规定,有下列情形之一的,由物业所在地县(市)区住房和城乡建设行政部门责令其限期改正,并可按下列规定予以处罚:

  (一)违反本条例第三十条规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业,或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,给予警告,可并处10万元以下的罚款;

  (二)违反本条例第三十条、第三十一条规定,未在销售场所公示前期物业服务合同、临时管理规约的,处3000元罚款;

  (三)违反本条例第三十五条规定,不履行交接义务的,逾期不改正的,可处3万元罚款;

  (四)违反本条例第三十七条规定,不履行保修责任或者不及时处理解决物业质量缺陷、配套设施设备不完善、设施设备技术不达标等问题的,造成损失的,依法承担赔偿责任;

  (五)违反本条例第五十三条规定,不公布物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位的处分情况的,给予警告;以只售不租为由拒绝向业主出租车库、车位造成车库、车位空置的,给予警告,逾期不改正的,处5万元以上20万元以下的罚款;未首先满足业主停车需要,将车库、车位出售、赠与、出租给物业管理区域外的单位和个人的,拒不改正的,并可处5万元以上20万元以下的罚款;

  (六)违反本条例第六十二条的规定,在物业管理区域内不按照规定配置物业管理用房和物业经营用房的,逾期不改正的,给予警告,并处10万元以上50万元以下的罚款。

  第六十九条物业服务企业违反本条例规定,有下列情形之一的,由物业所在地县(市)区住房和城乡建设行政部门,按照下列规定予以处理:

  (一)违法本条例第二十六条规定的,予以警告,责令限期改正。逾期不改正的,由市住房和城乡建设行政部门吊销或者建议颁发物业管理资质证书的部门依法吊销其物业管理资质证书;

  (二)违反本条例第三十八条规定,物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由市住房和城乡建设行政部门吊销或者建议颁发物业管理资质证书的部门依法吊销其物业管理资质证书;

  (三)违反本条例第三十九条的规定,未按时将合同报送备案的,责令限期改正,并可处1万元罚款;

  (四)违反本条例第四十六条的规定,擅自撤离服务区域、停止物业服务活动的,处以3万元以上10万元以下罚款;情节严重的,由市住房和城乡建设行政部门吊销或者建议颁发物业管理资质证书的部门依法吊销其物业管理资质证书;

  (五)违反本条例第三十五条、第四十七条的规定,不移交有关资料的,责令限期改正;逾期仍不移交的,予以通报,并处1万元以上10万元以下罚款;

  (六)未按照本条例四十七条第一、二、三款规定交接的,责令限期交接,逾期不交接的,可处3万元罚款;违反本条例第四十七条第四款规定,原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,责令限期撤出,逾期不撤出的,可处10万元罚款;新物业服务企业强行接管的,责令改正,并可处1万元以上10万元以下罚款;

  (七)违反本条例第六十四条规定,未经业主大会同意,擅自改变物业管理用房用途的,责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款。

  第七十条违反本条例规定,有下列行为之一的,由物业所在地县(市)区住房和城乡建设行政部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款:

  (一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

  (二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的,擅自移动共用设施设备的;

  (三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;

  (四)损坏房屋承重结构、主体结构、破坏建筑物外貌的。

  个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下罚款。

  第七十一条单位和个人有违反本条例规定的行为,给他人造成损失的,依法予以赔偿。违法行为被处理后,利用共用部位和共有权利而取得的收益,应当转为物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修或保养费用,剩余部分按照业主大会的决定使用。

  第七十二条违反本条例第四十八条的规定,物业管理行业协会故意出具虚假资料的,由市住房和城乡建设行政部门处3万元罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第七十三条单位和个人违反本条例第五十五条规定,挪用、侵占停车费、日常维修费等资金的,由物业所在地县(市)区住房和城乡建设行政部门追回挪用、侵占的资金,给予警告,有违法所得的,没收违法所得,可以并处挪用、侵占数额2倍以下的罚款;情节严重的,并由市住房和城乡建设行政部门吊销或者建议颁发物业管理资质证书的部门依法吊销其物业管理资质证书;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理。

  第七十四条违反本条例规定,挪用专项维修资金的,由市住房和城乡建设行政部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款。物业服务企业挪用专项维修资金,情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理。

  第七十五条违反本条例规定,住房和城乡建设行政部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责或者发现违法行为不予查处,依法给予行政处分;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理。

  第九章 附则

  第七十六条专有部分面积是指房屋所有权证记载的建筑面积,尚未进行登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;建筑物总面积为专有部分面积之和。

  第七十七条业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算。

  第七十八条本条例自二○ 年 月 日起施行。

关键词: 唐山|通告|城乡建设

稿源: 长城网
责任编辑: 张光明