“双2/3”限制“锁住”房屋维修基金

　　近期，京津冀地区普降暴雨，暴雨过后，不少房屋出现漏水。然而，业主们在维修时却遇到种种难题：房子漏了多年无人管，物业不积极，业主不签字，申请住房维修基金也是难上加难……维修基金使用率，全国不足1%。申请维修基金为何这么难？现在每年上缴的住房维修基金规模有多少？它们又是如何使用？使用比例有多少？都用在了什么地方？今日起，请跟随本报一起来探究这些问题的答案。

　　“关注房屋维修基金”系列报道之①

　　“双2/3”限制“锁住”房屋维修基金

　　“这几年，每年雨季都是我们家最难熬的时候。外面下大雨，屋里下小雨，外面雨停了，屋里还在下。房顶漏了四年了，可是物业说维修基金还在申请中。申请维修基金为啥这么难？”石家庄市民王女士说。

　　维修基金申请难并非新鲜个例，而是早已存在的普遍现象。很多身居顶层的业主都曾经有过类似的经历，却一直没有解决问题的办法。而使用维修基金的最大障碍是“双2/3限制”：即需获得专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主、且占小区或单元2/3以上人数的业主同意。

　　物业不给办

　　房顶漏了四年，维修基金没申请下来

　　“我家是7楼楼顶，第一次发现漏雨是2009年大下雪那年，卧室整面墙都湿了，后来随着积雪的融化，开始滴水，滴的床上都是，都没办法睡觉，无奈之下，只好自己在屋顶上粘了几块塑料布，把水引向两边，再接个盒，虽然很不雅观，但总算可以正常休息了。”王女士说。

　　随后，她与物业就开始了长达四年的拉据战。“第一时间就找物业，看能不能给修一修，物业上门看了看说可以，但得等开春再修，因为冬季难以保证施工质量。”

　　王女士告诉记者，当时觉得物业说的也有一定道理，有积雪了就自己及时清扫，也就没在意。2010年雨季之前，王女士又与物业多次交涉，对方只是答应肯定给修，但一直到雨季来临，也未见动静。“整个雨季都在与物业的交涉中进行，电话打了有上百个，和经理也谈了无数次，对方说雨季没法修，只能等雨季过后再修。”王女士说，考虑到雨季维修可能确实会影响防水效果，王女士只好继续等待。在王女士的一再催促下，2011年，物业称可以动用维修基金，但需本单元2/3业主签字。于是，王女士又自己拿着表格挨家挨户找邻居签字，“还好邻居们都不错，都给签了字。”把签字交到物业后，王女士觉得这次总可以修了吧，但是没想到的是还是没有，物业答复是，维修基金还没有申请下来。

　　2012年雨季前，王女士继续和物业交涉，并称愿意配合物业的工作，希望能尽早修复房顶，一再交涉下对方给修了，但是没想到的是，今年又漏了，“只是情况有所改善，再联系物业，物业说去年只是试验，维修基金还没有批下来，因为换了物业，还需要重新签字，重新申请。”王女士说。无奈之下，她又找到房管局，一问才知道，物业从来没有报批过维修基金。“四年了，相当于在原地画了一个圈，又回到了原点。”王女士说，四年来，她几乎每天都在为房屋漏雨的事烦心。

　　物业出力，业主又不签字

　　三分之二硬性规定卡住维修基金使用

　　李女士遇到的同样是房顶漏雨的问题，不过，与王女士遭遇不同的是，她所居住的小区物业还算积极，只是业主签字比较困难。“入住率本来就低，还有一些业主将房屋出租了，要联系业主签字很困难。还有的是买了二手房，刚刚搬进来，本来就不熟悉，突然让人家签字动用维修基金，有些人也不愿意。”李女士告诉记者，为了尽快让业主签字，她都是自己拿着表格主动上门让邻居签字，虽然一再解释说明，但仍有业主表示，楼顶漏了跟他们没有关系，也不愿意动用维修基金，从而拒绝签字。

　　记者了解到小区公共位置维修情况公示后，需要相关业主签字同意，要经过住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主、且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用建议，“这是硬性规定，谁也没有办法。”一位业内人士说，而在这个过程中常常遇到难题。“签字不能代签，必须房屋的产权人来签字才行。我们通知相关业主们到物业公司来签字，结果是一个单元来二三户就算不错了。后来，我们就派工作人员主动入户请业主们签字，并做思想工作，但是仍有许多人不愿意签。”说起此事，一位物业经理也表示无奈，“这些业主并不知道维修基金怎么用，他们会质疑我们物业乱用他们的资金。”该经理说。对此，一些业主也坦言，对维修基金监管不太了解，也有被挪用的担心。“签了字，是

　　不是真的都用来修房屋了，谁能保证？所以，这个字真是不敢轻易签。”一位业主说。

　　业主为啥不签字？

　　公共管理意识薄弱、信息不透明是主因。

　　“物业不能贴一张通知出来就让大家签字，应该把详细的信息告知大家，比如电梯坏了，哪儿坏了？维修明细是多少？找的哪家公司？是公开招标还是别人推荐？这些最好明明白白地告知大家，并接受大家的监督。换句话说，我总得明白怎么回事才给签这个字，这也是对自己对大家的维修基金负责。”省会周女士的说法颇具代表性。事实上，记者调查过程中发现，除了告知大家要动用维修基金，让业主配合签字的通知外，几乎不见有相关明细的通知。“我不愿稀里糊涂地签这个字。”省会钱先生告诉记者，他们楼顶漏雨严重，在签字环节他拒绝了，希望以此促进物业将信息透明化。“维修基金虽然取不出来，楼顶漏雨也该用，但是我至少应该明白它是怎么用的，2万元修个房顶有没有水份，材料费是多少，人工费又是多少，施工单位有没有资质，这些都得弄清楚。换句话说，我很希望把钱花在该花的地方。”钱先生说。

　　有人士指出，启用房屋维修基金须符合“两个2/3”原则。由于目前小区内存在“很多业主互相不相识、部分业主转租他人、少数业主自私不肯签名”等问题，导致2/3业主签字同意的“可操作性不强”。近日，有媒体报道，武汉住房维修基金使用条件将放宽，拟将“2/3以上业主同意”改为“不超过1/3的业主反对”，方案已上报武汉市法制办。而北京市住建委也在近日发布《关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知(征求意见稿)》，向社会公开征求意见。根据征求意见稿，电梯故障危及人身安全等6种情形可申请应急使用维修资金进行应急维修，无需经住宅专项维修资金使用范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。也有人表示担心，因为很难有超过1/3以上的业主出面投反对票，而不参与投票的业主(弃权)，显然不等于“同意”。如此，很可能形成多数业主不知情，而其个人资金已被使用。“事实上，除了信息不透明，业主公共管理意识薄弱也是一大主因。作为权力主体，一些业主不愿参与对维修资金建立、使用、续筹、工程质量监督等环节的决策、管理。有了权力却不行使，是造成目前各个小区只要涉及公共事务的意见征集，就久拖不决的最根本原因。”河北世悦律师事务所汤红英律师说。对于物业为何不积极，一位业内人士表示，对物业来说，多一事不如少一事的心理是主因，“毕竟申请维修基金是个繁琐的过程，需要和业主和主管部门打交道。”(记者 任国省)