物业“不辞而别”？老小区陷入困境

　　近段时间，石家庄市长安区溢香园酒厂生活区物业撤离的消息，在小区里传得沸沸扬扬。不少业主忧心忡忡，给本报打来电话，希望有关部门能介入协调，让小区管理早日步入正轨。

　　连日来，记者走访调查发现，老小区配套设施不齐全、管理成本高、居民不习惯“花钱买服务”……这些难题让不少物业“望而生畏”。老旧小区管理何去何从？业内人士纷纷支招。

　　业主：物业费上调、收车位费引纠纷

　　溢香园酒厂生活区位于红星街37号，是个老小区，有10栋多层住宅楼。

　　26日上午，记者看到，小区门口升降杆抬起，车辆可以自由出入。走进小区，地上可见纸屑和狗粪便，楼宇间绿化带杂草丛生，有些区域还堆积不少杂物。在5号楼西楼头，有两个污水井有污水外溢，还未靠近，就能闻到阵阵恶臭。

　　白先生是小区常住户，据他介绍，小区建成于2003年左右，其中1至4号楼是原酒厂职工宿舍，建成较早，5至10号楼是商品房，建成稍晚。最初，小区日常管理由原酒厂负责，“物业费最初是0.2元/平方米，后上调至0.25元/平方米。”白先生说，直到2016年，原产权单位突然撤离小区，同年4月，一家连锁的新物业入驻小区，“说是原产权单位与对方签订了5年的服务合同”。

　　“我们小区没有业委会，新物业没跟我们业主签合同就直接入住小区，这无疑为后期管理埋下隐患。”一位不愿意透露姓名的业主说。

　　据一些业主介绍，新物业入住小区后，服务确实比之前的稍好，但紧接着就是一连串的涨价、收费等政策。业主们说，上调物业费、规划车位收停车费等，引起不少业主的异议。

　　居委会：密切关注事情进展

　　“年前物业就不告而别，只留下雇用的维修人员。”采访时，有业主说。根据业主指引，在小区换热站，记者看到了物业留守人员。“入驻时，物业有十几个人，现在只剩下4个临时工留守。”一位负责维修的师傅介绍说，新物业是2016年入驻的，“第一年物业费收费率能达到百分之六七十，到了第二年，小区527户，只有47户缴纳物业费。”该师傅认为业主缴费率低是导致现存问题的主因之一。

　　至于物业规划车位收取服务费一事，该师傅表示缴费业主也不多，后来就不了了之。对于小区污水井堵塞，他表示已查明原因，是主管道的问题，需要更换维修，预算为1万多元。“物业费都收不上来，哪儿来的钱修管道。”

　　26日下午，记者从辖区居委会获悉，他们已接到小区业主的反馈，调查发现物业没有完全撤离。就此事已跟物业、原产权单位进行协调，他们会密切关注事情进展，再做处理。

　　当天，记者就此事还联系到了原产权单位，一位相关工作人员表示，小区原产权单位确实跟新物业签订了5年的物业服务合同。就小区目前的现状，她表示跟物业管理不善、业主不缴费都有关系。至于新物业何去何从？她不清楚。“听说物业就坚持到3月底，现在也就负责拉垃圾，其他事儿也不管了。”

　　随后，记者多次拨打原产权单位一位敦(音)姓负责人的办公电话，始终无人接听。本报会继续关注此事。

　　管理成本高观念难转变

　　记者调查发现，老旧小区难留物业，原因是多方面的。

　　不少管辖老旧小区的居委会负责人告诉记者，老旧小区多是“大杂院”小区，人多，楼多，建筑时间早，基础设施老化急需维修，再加上停车管理、小区治安、环境卫生等诸多问题，物业公司往往“望而却步”，担心投入多，难以收支平衡。采访时，记者发现，不光如此，一些“小小区”也很难引入物业公司，主要是这些小区大多只有几栋楼，可诸如二次加压设施、换热站等相关配套设施一应俱全，相对而言，管理成本较高。

　　新华区通泰生活小区是一个“大杂院”小区，有14栋楼，6个产权单位。此前小区没有物业，存在诸多问题。后来在多方支持下，最终选聘了一家物业接手小区管理，并与社区签订托管协议，“物业入驻后，将绿化带、卫生死角、垃圾箱等全部进行了整修，又疏通下水道、安装门禁系统等，可后来矛盾逐渐凸显。”昨日，辖区社区人员告知，老旧小区基础设施陈旧，维修成本高，物业与业主在规划停车位问题上又产生分歧，加之许多居民没有缴纳物业费的习惯，“后来物业合同一到期就撤了，小区又陷入无人管的境地，产权单位能接手的就接走了，剩下的只好由居委会临时代管，并尝试为他们寻找新物业。”

　　同时，一些业主由“从来不花钱”逐步过渡到“花钱买服务”，还需要一个转变过程。

　　律师：物业需提前3个月与业主协商

　　河北俱时律师事务所宋毅律师表示，业主与物业服务企业签订了物业服务合同后，双方都应当按照物业服务合同约定的内容履行各自的义务。如果任何一方提前解除合同，根据《石家庄市物业管理条例》第39条规定：“业主或物业服务企业提前解除物业服务合同的，应在三个月前与对方协商。协商不成的，按照合同约定的争议解决方式进行解决。双方协商或争议解决期间任何一方不得单方终止履行合同约定的义务。”

　　如果物业服务企业强行提前解除合同或者无故撤离，业主可向物业服务企业的监管部门房管部门进行投诉举报，由房管部门按照《石家庄物业管理条例》第80条规定：“物业服务企业擅自撤离服务区域、停止物业服务活动的，由房产行政主管部门处以三万元以上五万元以下罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门降低其资质等级或吊销其资质证书。”给予违规物业企业相应的处罚。

　　物协：业主与物业要有共同的认知

　　石家庄市物协秘书长刘明认为，老旧小区引进物业时，需要明确几点：一是居民要有清楚的认知，引导居民转变消费观念，如果要享受物业服务就一定需要承担一定的物业费；其次，有产权单位的，由原产权单位牵头，在居委会的指导监督下，组织全体业主召开业主大会选举业委会，选聘物业服务企业；如果召开业主大会条件不具备，也可以由“双过半”的业主投票选择合适的物业公司。另外，选择一家“靠谱”的物业公司也很关键。

　　老小区这三种管理模式都不错

　　记者调查发现，有些老小区自寻“出路”，自治、组建业委会、通过政府引进物业，三种模式效果都不错。

　　支招一：引进新物业

　　裕华区江山花园小区是一个典型的“小小区”，前期物业撤离后，小区居民成立了“自治委员会”。

　　后来，随着自治委员会会员年龄增长，社区出面“牵头”为小区引入了一家正规的物业公司进行管理，“那时正好赶上政府补贴政策，我们尽快打了申请报告，又全力配合自治委员会向全体居民征求意见，最终在2016年成功引入一家物业，保障了小区的正常管理运行。”

　　支招二：成立业委会

　　新华区兴凯颐园小区是个小社区，只有两三栋楼，曾经被多家物业公司“抛弃”，此后没再聘请专业物管机构，而是在新华区宁安小区社区居委会的帮助下，探索居民自治的办法，成立了业委会。业委会主任韩君会说：“从居民中征集了一批为小区尽心尽力的志愿者，大家共同为小区服务，一切步入正轨，并且小区环境越来越好。每一个居民都参与到小区建设中来，社区的凝聚力更强了！”

　　支招三：居民自治

　　记者走访时发现，热心人自治管理小区的也不乏其例。

　　裕华区东苑街道原长征胶鞋厂通过自治，让居民尝到了甜头，也给其他老旧小区蹚了条路。昨日，辖区槐东社区居委会负责人说，小区自治多年，管理状况良好。采访时，小区自治管理者告诉记者，“小小区”比较适合自治，只要有热心人组织，大家心齐，就容易成功。