【追访】老旧小区改造，改好更要管好——河北省老旧小区改造探访

　　老旧小区改造是一项重要的民生工程。2018年起，河北省开始开展大规模的老旧小区改造行动，计划用3年时间在全省改造5739个小区，涉及36851栋住宅、141.31万户居民。其中2018年改造完成了1591个小区，涉及8200栋住宅、47.1万户居民。

　　城市老旧小区改造涉及部门较多，协调难度较大，不仅要改造建筑物外观，还要提升物业管理等。如此大体量的改造工程如何推进？改造好的小区如何提高后续管理能力？近日，记者进行了探访。

　　怎么改——问需于民，精准施策

　　“以前小区里到处是私搭乱建，根本没有健身场地。”近日，记者来到沧州市朝阳小区，见在小区的健身广场上，76岁的居民靳连敏正和几个邻居一起锻炼身体。

　　1993年建成的朝阳小区，面积约10万平方米，有20栋居民楼、1338户居民。曾经也是沧州数得着的好小区，但20多年后，朝阳小区变得脏乱不堪，基础设施陈旧，一到下雨天路都没法走。

　　为进一步改善城区面貌，擦亮城市名片，沧州市大力开展老旧小区整体改造提升工程。朝阳小区就在其中。

　　改什么、怎么改？小区居民说了算。此次朝阳小区改造，沧州市城市管理综合执法局尊重居民意愿，不仅对破损的小区道路进行翻修，粉刷老旧墙体，同时还修建健身广场、改造排水和燃气管道等，对小区的基础设施等重新进行整改。

　　“小区改造后，路平坦了，排水管道也畅通了，下雨天道路不积水了，还有了广场能锻炼身体，这是原来想都不敢想的事！”靳连敏欣喜地说。

　　在老旧小区改造之初，沧州市就按照“因地制宜、一区一策”的原则，在工程设计阶段，坚持入户走访。在广泛征求街道、社区、居民代表意见和建议的基础上，围绕基础设施改造、公共服务设施完善、技防安防消防设施提升、房屋修缮、长效管理落实五个主要方面开展工作。

　　沧州市城市管理综合执法局局长许强说，在工程建设中，他们在每个改造的小区都邀请居民代表全程参与工程质量监督和工程验收。“通过居民代表的参与，不仅增加了工程质量安全的透明度，也增强了监督的覆盖面，确保工程顺应群众期盼和需求，使群众满意度不断提升。”许强说。

　　不只沧州，早在老旧小区整治前，唐山市就深入调研，充分考虑老旧小区居民诉求，广泛征求群众意见，确定整治改造内容，实行“菜单式”精准设计，为小区居民提供安全问题、功能提升、环境整治三大类27小项改造“菜单”。

　　“老旧小区改造，必须以为民惠民作为出发点，重在补齐民生短板。必须问需于民，小区缺什么就补什么，群众需要什么就完善什么，什么问题突出就解决什么。”河北省住建厅相关负责人表示，要根据社区实际，侧重解决群众特别关注的问题，广泛征求居民意见和需求，改造过程实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。

　　钱从哪来——多方聚力，共建共赢

　　为保证老旧小区改造进度，河北省制定了《河北省老旧小区改造三年行动计划(2018-2020年)》。根据行动计划，全省老旧小区改造共需改造资金129.6亿元。

　　巨额改造资金从哪里来？

　　行动计划提出，各地可结合实际，建立健全可持续资金筹措机制，由专营单位、居民、市场、政府多方筹措老旧小区改造资金。同时，要将老旧小区改造与城中村、棚户区改造有机结合，统筹使用土地出让收益，达到区域内资金平衡。

　　改造过程中，各市积极探索出了适合本市的资金筹措机制。

　　沧州市坚持“先民生后提升”的原则，向老百姓最关注的难点发力，把有限资金用在“刀刃”上。积极鼓励中石化、中石油、铁路、大化集团等驻沧央企投入资金，目前这些央企计划对炼油厂小区、铁路新村、中油小区、大化小区等投入改造资金8000多万元。许强介绍，沧州市还引入社会力量参与老旧小区改造，鼓励物业服务单位参与小区道闸建设，道闸广告费收入前三年归物业公司所有，实现了小区改造和物业公司双赢。

　　唐山市建立了政府、产权单位、市场、居民等多方筹措资金机制。一方面财政出资进行支持，另一方面按照“谁受益、谁出资”原则，组织居民、产权单位出资参与改造。同时充分发挥市场机制作用，通过购买服务、新增设施有偿使用等方式，引导专业机构、社会资金参与老旧小区改造工作。

　　秦皇岛市探索多元化的投融资模式，明确了市区两级政府按照1:1比例筹集资金、原产权单位房改资金、居民个人自筹资金、社会企业资助等多种资金筹集方式，充分调动社会、企业、居民参与的积极性，解决了单靠政府财政渠道狭窄、资金不足的难题。

　　专家表示，作为城市更新的重要载体之一，老旧小区的改造要强调依靠“政府引导、市场运作”方式，通过引入社会资本，采用创新的商业模式，在完善居住条件和环境，提高居民生活品质的同时，充分提高经济效益和社会效益。

　　怎么管——居民自治+物业管理

　　“楼道的灯坏了有人修了，乱停乱放的自行车有专人摆放整齐，有了保安小区安全就有了保障......”靳连敏说，小区不仅改造得好，后续的物业管理让他们今后的生活更加舒心。

　　朝阳小区在改造完成后就引进了物业管理机制。作为朝阳小区的物业管理公司，沧州市盛唐物业服务有限公司总经理赵元勋告诉记者，老旧小区改造得再好，如果后续管理措施跟不上，用不了多长时间就会回到脏乱差的状态。所以小区改造要标本兼治。“进驻老旧小区，物业费不会太高，能达到收支平衡就可以，主要是要让居民感受到有物业统一管理的好处。未来我们计划在老旧小区引进社区智慧养老服务，提供家政、配送等多种服务，进一步加强服务性和便民性，从而实现盈利。”赵元勋说。

　　硬化小区道路、提升绿化环境、重新布置污水管网……通过改造提升，如今的沧州市公安小区发生了美丽蝶变：路面干净整洁，绿植一片葱茏。该小区改造好以后，由居住在小区里的退休老人成立了居民自治委员会，负责小区的日常管理工作。

　　“小区环境改善了，不仅居民住得舒心，还能唤起他们共建家园的热情。”许强介绍，像改造完成的朝阳小区、恒顺花园小区等，后续都引进了物业公司进驻，小区面积大、人员杂，物业公司管理得更专业、更全面。而对面积较小的小区，暂时实行业主自治管理，既保持了环境的整洁，也避免了私搭乱建、乱堆乱放等现象。

　　为管理好改造后的老旧小区，秦皇岛、张家口等市建立了新的管理模式，充分调动老党员、老干部和志愿服务组织参与小区治理、服务小区居民的积极性，成立老旧小区业委会党支部，实行常态化物业管理。

　　专家认为，共同建设管理是老旧小区改造能够顺利推进的“内生力量”，要积极探索建立“共建共享”机制，对于规模较大的小区，通过招投标选聘物业服务企业，逐步实行市场化运作的物业管理模式，面积小的小区则实行居民自治等管理方式，确保老旧小区不但要改好，还要管好。(记者杨玉)