保定调查：一个老旧小区的业主自治样本

春节前，竞秀小区挂起了红灯笼

　　业主担任保安账目公开物业收费率达95%

　　从物业弃管到居民自治竞秀小区一年间经历了什么？

　　从环卫工作退下来10年后，62岁的苑丽英再次拿起了扫帚。与年轻时不同，如今身为竞秀小区业委会主任的她，义务参与着小区的保洁工作。

　　与她一样，还有8位业主也参与到了小区的物业管理上来，但唯一不同的是，这8位居民属于被业委会聘用。对这支平均年龄50岁左右的管理队伍，苑丽英称之为业主自治小队。

　　就在一年前，随着物业运营成本的攀升和缴费率的下降，物业公司撤出了竞秀小区。同年保定还有4个老旧小区被物业公司弃管。老旧小区弃管问题成为了焦点。

　　面对困难，在业主的齐心协力下，经过1年的努力竞秀小区摸索出了这种业主自治模式。然而在业主自治的背后，“身份尴尬”仍然是业主自治组织难以逾越的一道坎。

　　【缘起】

　　物业与业主的“7年之痒”

　　竞秀小区始建于1995年，共有6栋住宅楼，业主459户。

　　在72岁的夏俊华老人的记忆里，刚搬到小区时，冬天暖气烧热得在家要穿短袖；夏天小区里绿树成荫干净整洁，保安都是20来岁的小伙子，对人彬彬有礼。

　　“刚开始，业主们对于每平米2毛5的物业费很支持。不缴物业费的情况非常少。”夏俊华老人回忆道。

　　然而，无论蜜月期多么甜美，业主和物业公司还是迎来了“七年之痒”。

　　非典之后，物业公司突然关闭了南门(小区一直有南北两个入口)，同时撤消了5名保安。这样的举动被物业公司解释为节约开支。

　　就像是打开了潘多拉魔盒，自此之后，小区问题频发。暖气温度下降了，1号楼的顶楼开始漏水，绿树上长满了虫子，小区住户频频被盗。种种责任都被推到了物业公司头上。

　　长期欠缴物业费的住户逐渐增多，而这也成为物业公司缩减开支的重要理由。恶性循环开始发酵。

　　一位曾负责竞秀小区物业的工作人员告诉记者，由于各种运营成本上涨，同时业主的物业缴费率明显下降，物业公司长期处于超负荷运营，压力非常大。

　　【拐点】

　　业委会成立物业撤离

　　2009年竞秀小区在保定率先成立了业主委员会(以下简称“业委会”)。从政策设计的角度看，业委会是物业与业主之间沟通的桥梁，业委会的成立有助于物业公司开展工作。

　　在现实中，竞秀小区的业委会确实起到了这样的作用，但效果并不持久。

　　苑丽英曾经是业主第一批推选出的业委会成员。在她的印象中，2009年是忙碌的一年。“物业费收不上来，我们要帮助物业公司做住户的思想工作；管道老化漏水，业主指责物业公司不作为，我去住建局了解政策，再劝导业主。”

　　除了这些琐碎的工作外，2012年，在业委会的帮助下，物业公司将物业费从2毛5涨到了3毛5。为了争取三分之二的业主同意，苑丽英挨家挨户地做工作，最后终于达到了规定票数。

　　好景不长，多出的一毛钱难以解决小区老旧带来的种种问题。2013年1月，物业公司宣布撤出。

　　为了维护小区的生活，业委会多次挽留物业公司，物业公司最后提出了从3毛5涨到6毛的方案。但这样的涨幅令业主难以接受。

　　【自治】

　　业主齐心稳定小区

　　物业退出后，保洁、安保等工作成了亟待解决的问题，直接影响了小区居民的生活。但在困难面前，小区居民表现出了极高的素质。大家争抢着清理自家的垃圾，喊出了“小区卫生人人有责”的口号。

　　此时苑丽英也因工作积极被业主们推选为业委会主任。为了解决根本问题，苑丽英冥思苦想了数日，最后一位退休老干部说了一句：“不就是垃圾和保安这点活儿嘛，咱们自己干不就行了。”

　　一语点醒梦中人，由于竞秀小区属于老小区，小区住户以退休老人为主，最后苑丽英和几个委员决定大胆尝试聘请了业主管理小区。“自己的小区自己管，业主们都有时间，有积极性，工资也不用太高。”

　　在业委会的帮助下，曾经作过村支书的黄长跃组织起了一个8人物业管理队伍。3名收费人员、2个负责保洁，3个负责安保。供暖工作外包给了一家供暖公司。

　　与此同时，业委会也征得大多数业主的同意，将物业费涨到了4毛5。业主们为了表示支持，2013年的物业费缴费率达到了95%。

　　苑丽英拿出了一个存折，细细地说着每一笔钱的使用情况：“小区使用面积41000平米，每平米4毛5，物业费收入在20万左右。去年一年，物业组8个工作人员每月约1万元的工资，全年约12万元，为了防止盗窃，我们花1万5装了摄像头；还花一万五千元掏清了5个化粪池；花几百元维修了小区的几个管道漏水点，剩下的几万元作为第二年的储备资金使用。这些费用每三个月都要公示一次，保证公开透明。”

　　除了账目公开之外，财务管理也成为业主自治的另一个亮点。苑丽英介绍说：“我做出纳，另一位委员做会计，还有一位委员做财务记录。每笔钱如果没有三个人的同时同意，谁都无法使用。”

　　“2014年，习主席提了一个‘中国梦’，我们这里也有一个梦。”苑丽英主任对记者说，在保证自治物业能够顺畅运行的前提下，增加面向老年人的社区服务与设施，是小区业主委员会在新一年中的最大目标。

　　【探索】

　　老旧小区自治仍有身份尴尬

　　据保定市住建局物安处统计，截止2013年底，全市物业服务企业已达到468家，市区实施物业管理的住宅总建筑面积1700万平方米，占市区住宅总建筑面积的61.4%。仅2013年一年，就有云景园、怡康、竞秀小区、宁和小区、吉祥园等5个小区被物业公司弃管，这些小区都属于建于90年代的老旧小区。住户多以老人为主。

　　对于竞秀小区的自治模式，保定市住建局物安处处长梁慧方指出，行业快速发展的过程中，问题也逐步凸显出来。如近几年出现的物业“弃管”问题，所带来的后果和影响都不容小觑。竞秀小区的自治模式确实值得一些老旧小区学习。但一些新建高层小区却要慎重，2014年出台的《中华人民共和国特种设备安全法》明确指出，特种设备属于共有的，共有人可以委托物业服务单位或者其他管理人管理特种设备，受托人履行本法规定的特种设备使用单位的义务，承担相应责任。而业主自治组织很难对这些设备进行维护。

　　河北大学政法学院社会学系副教授胥英明提出，竞秀小区的“物业自治”模式的确有其自身的优势，但“自治”组织的身份不具备法人资格，一旦在管理过程中出现了问题，自身的权益与服务对象的权益都无法得到保护，更严重的是，如果组织内部出现经济或管理方面的问题，责任追究将非常困难。因此，“物业自治”确实值得尝试和探索，但真正大范围推广仍需慎重对待。

关键词：老旧小区,物业,竞秀小区