“以房养老”家的价值能用钱计算吗?

　　前面的话

　　近日，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》正式对外发布，明确提出，作为“金融养老”、“以房养老”的方式之一，“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，具体操作办法和实施计划有望明年一季度出台。

　　所谓“以房养老”，即住房反向抵押贷款，俗称“倒按揭”———房屋产权拥有者把房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估后，每月给房主发放固定资金。房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。
消息甫出，引来议论声一片，很多人质疑。本报记者通过采访普通市民、专家学者以及金融机构等，从多方面进行了调查。

　　家的价值能用钱计算吗？房子能替代政府在养老方面的责任吗？在当前社会化养老的宏大背景下，“以房养老”究竟能否成为缓解养老资金短缺的一种新模式呢？记者在采访调查中，从普通市民到专家学者等都表达着各自的观点。

　　普通市民：家没了，亲情还会在吗？

　　“我要是把房子给了银行，估计儿女们都不会同意。”石家庄市田阿姨听了“以房养老”的消息后，表示自己肯定不会这样去做。

　　田阿姨有一个儿子、两个女儿，均已成家。三年前，老伴去世后，田阿姨还是坚持一个人住。儿女也多次劝她搬去同住，但田阿姨觉得自己身体硬朗，也不愿意给儿女添麻烦。“老了还得靠儿女，要那么多养老金也没什么用，等到实在动不了了，还是得儿女在床前尽孝。”“只要生活能过得去，儿女还算孝顺，谁会愿意把自己辛辛苦苦挣来的房子给了银行啊。”在田阿姨看来，自己最值钱的财产也就是现在居住的三室一厅的房子，虽说是旧小区，但是地段还不错，怎么也得六七千元一平方米。“家是凝聚亲情的地方，老年人都希望子女能经常回来看看，自己‘走’了，也能给子女们留一个念想。”

　　孙阿姨，65岁，和老伴拥有一套两居室的房子。儿子和女儿都已成家，均在石家庄本市工作，平时周末回来看望他们。提及以房养老的模式时，孙阿姨摇了摇头，“我们都是工薪阶层，买一套房子不容易。人活一辈子，活的就是亲情。到老了，能留给儿女的财产可不就是一套房子吗？”更何况，孙阿姨的房子也是5年前刚还完贷款，“一辈子就挣了套房子，最后还给了银行，不划算。”“现在年轻人的生活压力大，老年人再不给他们留套房子，日子岂不是过得紧张。”邵大爷今年70岁，和儿子生活在一起，所住房屋是村里拆迁分来的房子。儿子没有正式工作，靠摆小吃摊补贴家用。村里拆迁分了两套房子，为了能有些收入，邵大爷老两口就和儿子住在一起，另外一套房子租了出去，每月能有3000多元的收入。“现在生活虽然并不宽裕，但还算过得去。”“年轻人愿意和老年人住在一起的不多，但是也能互相照应。”每天，邵大爷的任务就是接送小孙子上学，也是乐在其中。“但凡日子过得去的，谁愿意把房子抵押给银行，换那几个养老金呢？还不如留给子孙呢，也好让他们有个念想。”

　　相关机构：养老不止钱的事儿

　　“中国人传统思想很重，有着很深的恋子情结，哪怕就是有一根稻草，也愿意留给子女，让子女能经常怀念起自己。”河北省老年事业促进会常务副会长孙鸣改说，“以房养老”是用财产养老的一部分，实际上用金融机构这种中介的形式换取保障，属于商业保险，不同于社会保障。“商业机构在追逐利益的同时，需要政府对其进行约束以及构建诚信体系。另外，市场和房价的稳定与否也会影响‘以房养老’。”

　　“金融机构在追逐利益的同时，如何才能兼顾老人利益，这是一个非常难以平衡的问题。”孙鸣改说，“以房养老”对于金融机构来说也存在着潜在的风险。“对金融机构来说，过去是先受益再承担风险，现在则恰恰相反，要依据老年人的数量和健康情况而定。”比如说，给房屋定价时预期寿命是20年，但是老人最后活了30年，银行一直在支付养老金，这个亏空怎么办？

　　孙鸣改分析，推行以房养老，首先在观念上存在很大问题，房子是家，也是“根”，鉴于近几年保险机构经常诱导老年人把存款买成保险的情况，公信力下降、享誉度不高，很多老年人不愿意把房子抵押给保险机构。

　　由于中国现有的制度，房屋产权70年，也是与国外政策环境最大的差异。虽然2007年出台的《物权法》已经规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。如果续期费用太高，金融机构很可能会无利可图，甚至亏本。“以房养老”难以推行。除产权制约外，还有很多障碍，比如产权不清晰、子女会纠缠、房价的动荡、评估公正与否等。

　　孙鸣改担心，老年人一旦把房子抵押出去，将影响众多亲人为其丧失尽义务的热情。不是有了钱就能保障老年人生活幸福，最重要的还是亲情。“养老不止钱的事儿，也并非仅仅出台一个政策那么简单。”

　　律师观点：以房养老，必须客观公正

　　“随着社会的发展和进步，对财产的处置方式应该多样化，对‘以房养老’这种形式还是应该持有一种宽容的态度。”河北冀华律师事务所合伙人、一级律师，河北经贸大学特聘教授孙伏龙表示，随着商品房改革的发展，房产在资产中占有重要比例。房产所有权作为财产有四种表现形式，分别为占有、使用、收益和处分的权利，一般房屋所有人对房屋多行使的是占有和使用的权利。“‘以房养老’的方式，可以使老年人兑现收益和处分权，充分行使自己的权利。”

　　生活中往往不乏这样一些事例，有的老年人将房子赠与子女，子女将房产变卖后，又不尽赡养老年人的义务，老年人最终将子女告上法庭。在孙伏龙看来，“以房养老”和亲情并不矛盾，如果子女对老年人孝顺，老年人自然在房产或者资产的分配中会有所体现。

　　“‘以房养老’的方向是好的，但目标必须正确，方法、手段必须合法。”孙伏龙说，“以房养老”的方式必须具有合理、客观公正性，在银行、保险公司等金融机构和老年人之外必须有第三方介入，进行监督，维护弱者的合法权益。在制定相应的法律法规时，一定要公开、透明，广泛征求社会意见。各地在落实政策时，一定要客观、公正。“还是应该借鉴发达国家的经验，减少成本。”

　　孙伏龙强调，依照目前的评估机制，会存在很多问题，比如不公开、竞争无序、评估收费过高等。他建议，在房产评估过程当中，第三方应该是由具有公信力的机构组成，并且对于评估应该实施福利性收费，从低从优。“国家应予以评估一定的财政补贴或政策倾斜。”“在制定条款时，一定要有情势变更事项，防止老年人因意外情况而落到悲惨的境地。”孙伏龙表示，在制定合同条款时，应该将房产增值和贬值的情况预计在内。比如有的老年人的房子因地震毁坏或者有了其他的突发状况时如何处置。“在制定条例时，条款解释应该倾向于老年人的利益。”

　　深度思考：明天，到底该怎样养老？

　　河北省是较早进入老龄化社会的省份之一，60岁以上老年人口983万，占总人口的13.8%，今后几年将以3%的速度递增，到2015年将达到1100万。可以说，养老问题日趋显现，也是亟须解决的问题。“养老问题是国家和社会的一个重大问题，需要有前瞻性的考虑。”孙伏龙律师表示，老龄化社会的到来，无疑加重了独生子女的养老负担，因此还是应该探索多样化的养老模式。“以房养老”是一种探索，将房子最终所有权交给了金融机构；而“以房养老”还有另外一种模式，比如有的老人拥有两三套房子，可以出租或者靠房子增值获取收益。“‘以房养老’是老年人生前通过所有财产获取更好生活的一种途径，也是值得鼓励的一种方式。”“现在需要注意的是市场需求和人口结构的突变，如果是人口多，结构没问题，老龄化问题就不会这么突出，但现在情况却不是这样。”孙鸣改认为，中国的老年人从靠国家养老到政府帮助养老，到自己缴纳社会保险金，再到抵押不动产和财产养老，政策没有持续的稳定性，也很难看见效果。“体制政策的一变再变，也是养老成为问题的原因之一。”

　　孙鸣改提出，应该适度推广集中居家养老社区的养老方式，而社区养老能否实现全覆盖，取决于老年人的集中程度。如果大量的老人分散在不同的社区，老年人越是分散，社区养老服务越是难以实现规模化和集优化。他建议，可以利用老社区(老年人一般集中度高)、完善服务设施，给老年人提供服务保障。政府在规划小区时，要有计划地考虑到老年人的需求，让老年人入住率高一些。也可以在不变更房屋产权的前提下，通过租房置换等方式获取收益用于养老。
    随着观念认识、法律法规稳定，社会保障体系完善，“以房置换”将来也可能会成为养老方式的补充。但孙鸣改建议，金融机构是否能够帮助老年人理财提供增值，这样既提高老年人的养老水平，也增加金融机构的效益。“可能老年人更容易接受。”“养老是一个社会问题，更是政府责任，应该加大养老金的投入，在扩大养老金的覆盖面的同时，增加保障内容的需求量。”孙鸣改认为，国家对养老的投入应该和经济发展、老年人的需求结合起来。“老年人需要社会的关爱，对待老年人不仅要有爱心，更要有耐心，缺乏耐心的爱心不是爱。对老年人的关爱，要持久、耐心、周到有内容。”(记者张清华)

关键词：以房养老,家,价值