以房养老，国外怎么搞？

　　核心提示：美国“以房养老”计划初衷是解决老年人空有住房却没能力改善退休生活的问题。该项目最大特色是政府主导。

　　“以房养老”计划对美国广大退休族来说切实可行(资料图片)

　　“以房养老”计划正式商业名称叫“住房反向抵押贷款”，出现于上世纪80年代中期，初衷是解决许多老年人空有住房却没有能力改善退休生活的现实问题。该项目由美国联邦政府住房及城市发展部(HUD)和联邦住房管理局(FHA)主导。美国国会于2005年通过法案，赋予其合法地位。

　　美国：政府推动降低门槛

　　上述两家政府机构主要负责这项计划涉及的保险项目。在实际操作中，HUD对保险项目进行设计和改进，FHA承担授权贷款提供人、收取抵押贷款保险金和管理保险基金等职责。不过，负责放款的是各大银行、抵押贷款公司和其他私营金融机构。

　　该项目最大的特色是政府主导，而不是私营金融和保险机构的商业行为。由于有政府为贷款提供担保，金融机构无需担心无法收回贷款。假如贷款机构因破产或其他原因无法按约发放贷款，政府就会适时介入，保证贷款正常发放。加上开展这项计划的金融机构聘请退休议员和好莱坞著名影星进行大力宣传，使这项活动的知名度大增。据统计，截止到2010年5月，参与者已有49万人。

　　这项计划主要面向62岁以上的单身老人或夫妇，申请门槛不高，申请者只要没有积欠联邦政府任何债务，并拥有已经还清按揭或所欠按揭数额不多的自住房，就符合条件。

　　申请者用来抵押的住房也没有限制。在收到申请后，HUD、银行和保险公司将对申请者的自住房进行估价，并且以提出申请的夫妇中年纪较小一方的年龄为准，参考利率、房屋估值和地理位置等因素，向其发放相应的贷款，直到申请者永久性迁出、将抵押住宅出售或去世为止。

　　根据规定，申请人最多可获得不超过62.55万美元的贷款。贷款发放的方式也很灵活。鉴于这笔钱主要用来改善老年人的生活状况，美国政府对它的用途没有明确限制。当事人无需为这笔收入纳税，其享受的社会保障和医疗保险等其他社会福利也不受影响。

　　申请人在世期间享有对抵押住房的所有权，去世后房屋收归HUD，并由其出售房屋清偿债务。盈余部分提供给老人的子女，不足部分由政府补足。

　　此外，在老人去世后，子女有权在支付了银行付出的贷款和利息后，继承产权；但许多情况下由于要支付高额税费，并且办理手续费时费力，许多子女放弃了继承权，住房由政府收回。

　　不过，由于申请者要将自己安身立命的住房抵押出去，牵涉到未来的生活和子女等一系列重大问题，是一项十分重要的投资决定，加上许多老人对这一模式并不了解，为避免在实际操作中出现问题，给申请人带来不必要的困扰，HUD还规定，各商业机构在与申请人签约住房反向抵押贷款合同前，必须履行与当事人进行面谈的程序，由经过培训的工作人员向申请人详细介绍这项计划的利弊，同时还要出具进行面谈的书面证明，才能进入下一道程序。为最大程度保障当事人的权益，联邦政府还规定，即使签订了合同，当事人也可以在三天内取消合同。

　　这项计划推广多年来，也出现了一些问题。最主要的问题是由于需要支付各项规费，使得前期各项成本过高。与其他贷款方式相比，通常这种模式的利率较高，一般为9.5%，几乎是其他贷款利率的两倍。办理过程中申请人要缴纳申请费、登记费、律师费等政府收费，这些钱将在金融机构发放贷款时扣除。此外，房屋修缮、水电、保险和房屋定期估价等费用也由房主自行负担。等到合同期满，房主可能会所剩无几。

　　此外，由于这项计划没有给申请者设定门槛，使得人数大量增加，政府要补贴大量费用，总额接近10亿美元。最近联邦政府出台新的措施，宣布要加强对申请者的资格审查，并调降利率，以保持这项计划的可持续发展。

　　总之，这项计划给美国广大退休族养老提供了一条切实可行的路子。2006年的一项调查结果显示，多达93%的受访者表示，这项计划改善了他们的养老条件，起到了积极作用。

关键词：养老