以房养老，国外怎么搞？

　　新加坡：仍在探索“第二把钥匙”

　　新加坡的住房拥有率达到90%，因此为了应对日益老龄化的社会，新加坡政府也尝试推出了一些反向抵押贷款(即“以房养老”)的政策，为老年人提供一些获得养老生活补贴的选择。

　　具有官方背景的职总英康保险合作社，早在上世纪90年代就开始为私人房地产业主提供反向抵押贷款计划。从2006年3月开始，新加坡政府宣布将这一计划扩大到覆盖新加坡八成居民人口的政府组屋市场。70岁至90岁之间的政府组屋屋主，可以通过职总英康的反向抵押贷款套现，每月领取生活费，直至贷款期满。贷款机构会在贷款期满或屋主去世之后，把房子卖掉，以索回贷款额，或让申请者的家人还清贷款来取回屋子。随后，新加坡本地三大银行之一的华侨银行于2006年8月推出类似的反向抵押贷款计划，但这一计划只限于私宅地产。

　　不过，反向抵押贷款计划并不如政府预期的那样引起较大反响。新加坡本地媒体《亚洲新闻台》2007年3月报道说，经过一年运行，职总英康的反向抵押贷款计划仅有10例成功签约，本地三家主要银行也基于暗淡的市场反应，宣布放弃或推迟推出这一逆按揭产品。

　　新加坡国立大学房地产研究院院长邓永恒说，目前美国和韩国是在“以房养老”政策上成效相对显著的国家。新加坡之所以在这一政策上首战失利的原因在于，美国和韩国都是以政府出面担保，属于政府行为，而新加坡以保险公司、银行机构主导“以房养老”，则属于市场行为。反向按揭与一般按揭不同，不仅有金融贷款上的风险，还包括人的寿命、违约等方面的风险，比一般正向按揭的情况要复杂。如果让私人金融机构主导，它们必然优先考虑保护自己的利益，开出一系列条款，反而降低了老年人对“以房养老”的热度。

　　于是，新加坡政府陆续推出一系列通过住房套现的措施，为老年人解决“有房产，没现金”的生活窘境。

　　新加坡政府允许老年人通过出租整套组屋或组屋的某间空房获得一定收入。国家发展部的一项最新调查显示，新加坡有25.4万年满55岁的组屋屋主，占屋主总数的30%，其中近八成已经付清组屋贷款。在这些老年人中，出租整套组屋或某间空房的人约占总数的十分之一。

　　2009年，新加坡政府推出屋契回购计划，即达到公积金最低存款提取年龄的老年人(现在为63岁)，只要家庭月收入不超过3000新元，并且名下没有其他房产，他们就可以将所居住的二房或三房式组屋(相当于一居室或两居室)最后剩余屋契，卖给国家发展部下属法定机构建屋发展局套现，然后以30年租约继续住在同一间组屋中。

　　时任国家发展部部长马宝山说，建屋发展局为年轻夫妇提供组屋的购屋津贴，帮助他们获得住房的“第一把钥匙”；当他们年老时，政府再把“第二把钥匙”交给他们，即各种从组屋套现的选择，以确保他们在退休后仍有收入来源。

　　不过这一计划仍然缺乏吸引力。根据国家发展部6月份在“我们的新加坡全国对话”上公布的数据，屋契回购计划自2009年推出至今只有474名申请者。新加坡舆论普遍认为这一计划缺乏吸引力，是因为政府规定屋契套现的净收益优先填补公积金账户，剩余部分才能以现金形式提出，实际上对一些年长有宅但缺少现金来源的年长者，并没有起到较好的套现作用。

　　今年2月份，新加坡政府又开始正式实施乐龄安居花红计划。这一计划鼓励老年人卖掉现有大型组屋，搬到三房式或更小(相当于两居室或更小)的组屋或小型公寓，以领取乐龄安居花红，这一花红最多也可达2万新元。不过大屋换小屋所得收益也须有一定数额填补老人的公积金退休户头，剩余部分则可全数提取现金。

　　建屋局的数据显示，迄今乐龄安居花红计划的申请者也只有23个，13个已获得批准，反响同样冷清。这一方面因为老年人一般不太愿意搬离已经非常熟悉的居住环境，远离老邻居、老朋友，另一方面也由于计划的相关条例和手续过于复杂，参与者能拿到的现金不多。

关键词：养老