以房养老，国外怎么搞？

　　加拿大：老人养老最后一招

　　加拿大的退休养老收入按来源分三部分：其一是政府来源，包括养老金、退休金和补助金；其二是用人单位来源，包括雇主、雇员共同贡献的储蓄计划、养老计划；其三是个人来源，包括投资收入、个人资产、住房反向抵押贷款。

　　虽然政府提供的全民公共养老福利是加拿大老年人生活安定的一个重要保障，但调查显示，大约半数老年人没有在财务上做好退休准备，维持体面而舒适的退休生活并不容易。因此近年来，能切实增加现金收入的住房反向抵押贷款越来越受老年人青睐。

　　在加拿大，“住房收入计划”是唯一提供反向住房抵押贷款解决方案的计划，管理该计划的是住房净值银行。这家银行也是直接向老年人提供住房反向抵押贷款服务的唯一全国性机构，其前身是最早将住房反向抵押贷款概念在加拿大付诸实施的加拿大住房收入计划公司。该公司成立于1986年，2009年变更为现在的名称。

　　加拿大的住房反向抵押贷款适用人群是55岁以上的老年业主。他们可以将自己的住房抵押给银行，以获取一笔贷款。贷款额度根据贷款人及其配偶的年龄、房产形式和所处地段以及房产估价等因素而定，最多占房产价值的50%，年龄越大，比例越高。

　　反向抵押贷款有诸多好处吸引老年人：

　　其一，贷款容易获取，无需出示健康证明、收入证明和信用记录；

　　其二，贷款为免交税的现金收入形式，可一次性领取或分期领取，也可两者结合；

　　其三，贷款自由支配，用途广泛，比如偿还欠款、修缮房屋、贴补家用、旅行、购买理财产品等；

　　其四，贷款人及其配偶任何一方只要不搬家、不卖房，居住期间就不必偿还贷款本息；

　　其五，获取贷款后，贷款人仍完全保留抵押住房的所有权和支配权；

　　其六，贷款人决定出售抵押房产后，售房所得将用于交付累积贷款本息。如果房产现值低于贷款本息，贷款人仅需交纳等同于房产现值的贷款本息。如果房产现值高于贷款本息，剩余款项归贷款人所有；

　　其七，如果贷款人去世，银行处置抵押房产的所得将用于抵扣贷款本息，同样依据上述原则，剩余款项则归贷款人的继承人所有；

　　其八，贷款人的继承人也可选择交清贷款本息，继续保留房产所有权。如果贷款本息高于房产现值，只需交纳等同于房产现值的贷款本息。

　　总之，反向抵押贷款可以让老年人盘活资产，利用房产作杠杆，在不改变现有居住条件的情况下，最大限度增加现金收入，维持和改善生活质量。

　　随着55岁以上老年人成为加拿大增长最快的人群，住房反向抵押贷款业务量也有较大幅度增长，越来越成为老年人进行退休财务规划的一个选择。据统计，截至2011年6月，全国共有约8500宗反向抵押贷款案成立，应付贷款总额11亿加元，涉及全国各地总价值30亿加元的房产。住房净值银行首席执行官史蒂夫·兰森预计，2013年将新增2500名客户，即发放2.5亿加元贷款。

　　不过，也有金融理财人士并不看好住房反向抵押贷款，指出其最大的弊端在于复利计算，将未付利息加到本金总额上产生更多利息，加上售房之前无需还款，造成贷款成本比较高。具体而言，每半年计算复利，利息支出增长很快，贷款人的债务每七八年可能将近翻一番。比如，贷款人获得5万加元住房反向抵押贷款，在抵押房屋居住14年，其贷款本息债务可能达到20万加元，这意味着其房产现值不复再有。加拿大住房收入计划创始人威廉·特纳承认财务上存在这种现象，并建议说，如果老年人想要保全房产价值，就不要涉足反向抵押贷款。因此理财专家认为，住房反向抵押贷款应该是急需用钱的老年人的最后解决办法。(来源：参考消息记者王军、胡隽欣、马丹报道)

关键词：养老