石家庄楼市：“无证驾驶”谁之过

　　两个多月前，一场被称为“史上最严厉”的房地产市场整治风暴降临省会。数据显示，石家庄这次共查出逾300个违法违规项目，涉及“无证建设”、“违规销售”等行为，绝大多数项目属于没有预售证就违规开售。一位业内人士表示，石家庄市区的在售楼盘也就300多座，如此算来，大概九成项目属违规操作。一座省会城市，违规商品房项目如此之多，违规比例之高，实属罕见。

　　许多人不免疑问，为什么会有这么多没有预售证的楼盘？

　　规则之乱———

　　304个项目列入整治范畴，有的没手续就开卖

　　9月12日，在省会翟营北大街一个售楼处里，挤满了前来购房的市民，场面火爆。“楼盘还没有预售证，不过正在办理中，预计很快就齐全了。”该售楼处一名工作人员证实。

　　在不远处的建华大街上，记者见到了同样没有预售证而正在销售的两个楼盘。

　　事实上，根据专项整治行动的要求，对市内五区和高新区不具备销售条件，即没有预售证的项目，石家庄市要求必须停止销售活动，关闭销售场所。

　　而记者调查了解到，这种边建、边卖、边办预售证的情况之前在省会非常普遍。甚至有相当多的开发项目出售的是“图纸房”，即开发商印出简单的户型图，吸引大批购房者，收到预售款后再开工建设。

　　数据显示，石家庄市区共有304个违法违规项目列入此次专项整治范畴。大潮退后，人们发现，竟有这么多人在“裸泳”！

　　程序之殇———

　　大量“无证驾驶”，祸起“先上车，后补票”

　　“这其实是‘卸磨杀驴’。”石家庄一位房地产开发商告诉记者，在售项目普遍没有预售证，源于政府部门的默认。

　　据了解，近年来，省会开始大规模的城市建设。但一个现实难题是，石家庄没有像一线城市那样，具有足够的人力、物力和财力，展开传统的一级开发—土地收储—净地出让的土地开发模式。

　　作为变通之法，石家庄将城中村改造的权力交给村集体，鼓励开发商进入土地一级市场，以实现“一二级联动”。

　　通常的做法是，开发商直接跟村支书、村委会达成协议，帮助村里拆迁、建楼。比如村里有300户，开发商将500套楼房和一部分商铺交给村里分配，其余的房子卖的钱全部归开发商。

　　虽然有“一级开发、二级联动”的政策托底，但开发商要获得完整的各项土地手续，却无法绕开现行的土地收储和招拍挂制度。

　　在现实中，未能将地块一级开发完成、成为净地之前，国土部门是不能履行净地收储和出让手续的，因此开发商不可能拿到土地证。对于开发商而言，土地使用证没拿到，接下来的“建设用地规划许可证”、“预售许可证”都无法办理。而在拆迁期间，开发商的时间与资金投入巨大。一位房地产商告诉记者，他的企业为改造某城中村，仅拆迁补偿安置就达数亿元。“谁能拿到城中村土地的一级开发权，这个过程相当不透明。因为许多项目不是走的公开程序，而是靠关系暗箱操作。有时候，大企业可能还拼不过有关系的小企业。”石家庄一位业内资深人士表示。

　　为尽快回笼资金，还没有预售证就迫不及待地开始销售，成为多数开发商不惜铤而走险的现实选择。

　　而此后的收储和招拍挂更像是一种程序性的“走过场”：许多楼盘已经开始拔地而起，房地产商才到土地整理储备中心“拍”到。慢慢地，“先上车，后买票”模式成为省会房地产市场开发的常态。

　　监管之弊———

　　劣币驱逐良币，“等你证件齐全，别人早卖完了”

　　对于石家庄楼市而言，这不是第一阵整顿风。

　　为规范房地产市场，近年来，省会几乎每年都有政府开展的专项整顿，这还不包括职能部门的日常检查。石家庄市房地产业协会秘书长李水源也表示：“其实，楼市整顿是一直存在的，这是政府部门的例行工作。”

　　多次整顿，为何依然没能管住“无证驾驶”的泛滥？

　　“以前整顿的时候，执法部门也是查封售楼部。一开始，开发商是通过电话联系，在隐蔽的场所销售。之后，就到政府部门找关系求情，拍胸脯表示不销售。等那阵风过去之后，就又大张旗鼓地销售了。”一位地产界人士表示。

　　业内人士也表示，客观而言，违规项目相对低廉的价格，也吸引了诸多购房者。

　　家住裕华区的刘先生向记者表示，他并不在乎证件是否齐全。“很多楼盘都是这样，等楼盖好了，预售证才办到。而这时，楼却早已经被卖完了。”刘先生认为。

　　“你不着急卖，别人忙着卖。等你证件齐全，别人早卖完了。”省会一家颇具实力的开发商的项目经理无奈地表示，这就是劣币驱逐良币。

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