应借鉴德国的哪些调控措施

　　近日，国务院参事室参事陈全生认为，“解决目前房价高涨不下的核心对策是16字方针：允许买房、限制卖房、奖励租房、处罚空房。”其中“处罚空房”是指：可以向德国学习，闲置3年，房产税翻番；闲置5年，政府组织流浪汉入住；闲置7年，收归地方政府所有。这样的方式中国也可以适用。(10月22日《华商报》)

　　“房子闲置7年可学德国收归政府”，凸显有关人士对当下的高房价的无限愤懑，可以理解。可是，真要进行房价调控的话，仅仅学德国将空闲7年的空房收归政府，是不够的，更要多借鉴德国有效的房价调控政策。

　　据报道，“过去六十年德国房价每年涨幅平均仅为1%，德国楼市从来没有发生过暴涨暴跌。”为什么会有这种平稳态势，原因当然不是德国实施了“房子闲置7年收归政府”，而是进行了有效调控：指导价制度、刑罚威慑、重税限制。

　　其一，德国的地价、房价等由独立的地产评估师来评估认定，评估师对自己的评估结果负责30年，对评估中的错误负有法律责任。

　　其二，德国法律规定导致房价、房租等超高者甚至要承担刑事责任。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%为“超高房价”，根据德国《经济犯罪法》，就已经构成了违法行为。购房者可以向法院起诉，如果房价不立即降到合理范围内，出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制订的房价超过50%则为“房价暴利”，这已经触犯《刑法》构成犯罪，出售者将受到更高罚款，甚至被判处三年徒刑。

　　最后，在德国用于买卖的房产要缴纳不动产税、交易税以及差价盈利税，用于买卖的房地产首先要缴纳评估价值1%-1.5%的不动产税，房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。自有房屋的出租除缴纳不动产税外，租金收入还要缴纳个人所得税，税率在20%至45%不等(2009年后统一为25%的资本利得税)。重重的税收限制已大大压缩了炒房者的利润空间。

　　不难看到，德国对于炒房行为的调控，包括政府、开发商、买房者以及所有炒作行为，都进行了严厉规范，形成了严重威慑。房价稳定，不高，市场规范健康，非常理性，无利可图，谁还愿意炒房呢？“德国住房自有率仅为40%-45%， 80%的德国年轻人宁愿租房也不愿买房，”就是最好的证明。

　　可见，对于房价偏高等现象，公众显然不是推高房价的主要推手，而是公共管理和公共政策，存在较多的漏洞和不足，比如我们的房地产商可以随意抬高房价，收取天价也没有人管，根本不会受到处罚，更别说刑罚了。再比如我们对于房产交易、房屋租赁等，税率远没有达到德国的“20%至45%不等”，没有课以重税，买卖者总能得到丰厚利润。人们当然愿意购房、炒房。“房子闲置7年可学德国收归政府”强调让群众为高房价买单，而丝毫不提政府失责和政策失责，显然是“打偏了靶子”。

　　对于隶属于私有财产、不动产的房产，在《物权法》公布后，更属于公民的私有财产了。怎么能随意收归政府呢？因此，对于“房子闲置7年可学德国收归政府”，还是先缓缓吧，等我们学会、做好了德国的三大调控措施，再去谈“收归政府”也不晚。耿银平(河南开封)

关键词：地价,房价,调控