业主PK开发商 竣工小区能否续建

　　在小区竣工12年后，开发商欲占用小区广场和综合服务楼续建项目，并提出置换条件。为保住小区的公共活动区，滨河新城小区的业主申请召开听证会，在1月17日上午举行的听证会上，开发商的委托代理人和业主代表各自亮明自己的观点和证据。作为听证会组织者，市城乡规划局现场收集证据，为该项目是否可行提供参考依据。尽管现场没有得到结果，但公开畅听民意，尊重意见表达的听证会，让参会者感到政府部门公正处理问题的诚意，“毕竟我们申请召开的听证会给了大家说话的权利。”一位业主说。

　　缘起

　　开发商占用广场盖高楼居民有意见

　　2001年竣工的小区，如今还要进行续建?尽管此前曾有类似的小道消息在居民中流传，但当看到《石家庄市城乡规划局关于滨河小区续建项目规划公示的通告》后，这一传言成真。通告中说，规划局受理了河北冀盐房地产开发有限公司关于滨河小区续建项目总平面规划的申请，正在对其进行审查。为了广泛征求周边居民和相关单位意见和建议，现对项目进行公示。

　　公告简要介绍了项目的内容，它位于滨河小区内，用地性质为居住，用地面积为0.8674公顷，拟拆除现状物业办公楼置换绿地并建设两栋12层住宅楼，容积率为2.5。具体情况配有公示总图。居民们在看过平面图后恍然大悟，原来，开发商要将小区内的综合服务楼和其南面的小区广场进行占用，置换的则是小区汇平路北侧一块用地，用于建新小区广场。

　　小区业主1月16日在接受记者采访时表示，这个小区广场是滨河新城小区业主唯一一块完整的活动场地，这块场地应该归小区业主共同所有，开发商无权占用，如果征求意见，“我们坚决不同意。”有业主认为，且不说开发商无权占用小区公共区域，仅从规划上分析，就不合理。滨河新城小区约40栋多层住宅楼，如果在小区建两栋12层住宅楼，小区容积率变小不说，周边居民从心理上也感到不能接受。“以往我们出门看到宽敞的广场多舒坦，现在出门看到两堵高墙你说心里面堵不堵?”不少业主表示，他们已开始收集各种证据，准备进行维权。

　　行动

　　业主自发申请召开听证会获批

　　尽管小区没有业主委员会，但小区业主们还是很快聚到一起，并联名上书，多方奔走维权。市城乡规划局在2012年12月14日发布的通告中称，如果业主对该滨河小区续建项目有不同意见，请于公示当日起10日内通过书面或电话形式反馈。如果认为该项目影响到业主的合法权益而申请听证的，请于公示当日起10日内提交书面听证申请，并说明听证理由和内容。

　　“既然给了申请听证的机会，当然不能放弃。”业主李女士说。这次维权完全来自于业主自发，有业主一起到城建档案馆调取项目竣工时的项目规划图、施工图、总平面图，向规划局申请信息公开，调取建设工程规划许可证等相关资料。有的则到房管局、土地局咨询有关的政策信息。还有业主以个人名义或整栋楼为单位联合起来向有关部门递交听证申请。“据我所知大约是在2012年12月21日，小区28、29号楼业主递交了申请，后来陆续又有其他楼的业主递交。”

　　业主们的努力有了回报。1月17日上午，在河北师范大学汇华学院的一个报告厅里，市城乡规划局就这个续建项目举行了听证会。

　　听证

　　业主:不同意续建项目和置换

　　听证会上，业主李女士发言说，坚决不同意续建项目，不同意置换。“我们通过查询建设工程规划许可证等材料得知，目前的物业办公楼其实是综合服务楼，应属于小区的公共配套设施，应该归业主所有，按照规划，楼里应配套有邮局、超市等，但现在这些设施一无所有，而是被物业用来当做了办公楼。另外，办公楼前的广场也属于小区业主共有。”李女士说，至于置换的地方，通过查阅规划图，两块土地，一块标注的是绿地，另一块是特殊用地，绿地是业主共有，特殊用地所有权不在开发商，“所谓续建项目应该是项目工程没有竣工，开发商手中有预留地，但是小区已经于2001年竣工，开发商手中什么也没有，拿什么置换?显然不合理。”她说，就土地使用来看，以前小区有一个大土地证，现在每户居民都有了自己的土地证，因此，整个小区的大土地证也没有法律效力。

　　业主穆女士在发言中提出，续建项目存在安全隐患问题，另外开发商打算置换建成新小区广场的特殊用地是否已经取得了产权需要质证。多位业主在发言中态度一致，不同意置换，坚决不同意续建。只一位参会业主发言认为同意，前提是新建广场面积必须要比以前的大。

　　开发商代理人：开发商有权续建

　　开发商委托的一名律师发言称，两栋续建住宅楼与小区开发很有渊源，在1994年的项目筹建中，目前服务楼与小区广场位置就要建12层住宅楼，住宅楼北侧规划是绿地和广场。但是中间出了一些意外，其中一块用地被征用为特殊用地，开发商做出很大牺牲，重新规划，让利于业主。她说，开发商已经和特殊用地征用方签署了协议，特殊用地归还开发商，以此置换续建项目。

　　这名委托人还称，服务楼属于商业性用房，所有权归开发商所有，根据房地一体原则，土地使用权归开发商所有。而业主们所依据的《物权法》是在2007年实施的，不适用于在法律实施之前就已竣工的小区。

　　听证会进行了约3个小时。有业主坦言，不管结果如何，总算给了我们一个表达诉求的机会。

关键词：小区,续建,业主,开发商