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省会低密度二手房售价超新房 中介跪求热销房源

http://www.hebei.com.cn 2013-10-29 09:11 长城网
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  中介“跪求”热销房源

  城市地价飙升,在不断推涨房价的同时,也使得开发商越来越斤斤计较单位面积出房率,小区内高楼林立已成常态,许多住宅仅能从楼间缝隙里透过一两小时的阳光。在此背景下,城区一些密度较低、品质较好的二手房价超同地段新房,成了中介热抢的房源。

  劲爆:

  中介“跪求”高品质二手房源

  业主最在意阳光和配套

  “跪求本小区二手房源”,近日,家住省会塔北路新天地小区的刘女士下班回家,被一家中介竖在小区入口处的牌子吓了一跳。细问才知道,自己在2005年时以不到3000元/平方米价格买下的房子,如今不仅价格已猛涨至9000元以上,而且在中介那里成了“香饽饽”。“现在这个小区平均报价在9200元/平方米左右,好楼层和装修品质好的房子,单价早已过万,而且不愁卖”,附近一家中介的工作人员小孟告诉记者,前几天她手上刚成交的一套128平方米三室住宅,一楼带10多平方米的小院,成交价是150万元,而同区域新建商品房的实际成交价,大多也就9000多元。“这些买主大多不是无房户,也不是买不起新房,相反,他们的经济实力都很强,更在意小区的居住品质“,小孟告诉记者,比如上文提到的那套房,买主就是一对刚刚退休的老人家,之前他们转了许多新楼盘,想找一套一楼带小院的房子“养老”,结果发现因为楼间距太小,许多新房的一楼日照条件太差,小院即使有也小得可怜,无奈之下只好从二手房里找合适的。

  像这样的改善型需求在省会二手房市场已形成一个重要客群。河北国大置业公司总经理赵二田告诉记者,不仅仅是新天地,包括九里庭院、石门小区、世纪花园、国际城、春江花月等项目,都是这类“改善型”需求热捧的房源。它们的统一特点是”均好性”:首先是地段好,多在二环以内交通便利的地段;房龄短,通常在10年以内;密度小,以多层住宅为主,即使一楼的房间也能阳光普照;配套齐全,毗邻公园、学校、商超,生活便利。有强劲的需求支撑,这些二手房的价格也节节攀升,多数房源成交价都接近甚至超过同地段商品房,早在去年国际城和世纪花园的二手房单价已过万元。

  探因:

  地王频出成本压力高企

  住宅品质出现整体倒退

  “石家庄住宅品质的发展,有一个明显的分界点就是2008年“,刘树伟说,2008年前市场上在售项目,住宅品质逐年提高。但在2008年后,随着大批城中村改造项目的陆续入市,地价高企对住宅品质的挤压终于从量变过渡到质变,尽管市场上也出现了少数可圈可点的项目,但住宅品质整体上跟以前比出现了倒退。从石家庄近年来“地王”价格水平的变化,大致可看出总体地价上涨的幅度。资料显示,2003年地王顺驰“蓝郡”地块,成交价220万元/亩;2006年地王“水泵厂”地块,成交价322.8万元/亩;2007年地王“妇干校”地块,成交价527万元/亩;2010年地王金正君庭地块,成交价735万元/亩。刘树伟介绍说,从数据可以看出,2006年前,地价涨幅相对平稳,开发商还可以从从容容做产品。那时拿地的项目在2007、2008年前已开始推向市场,其主流住宅产品是多层和小高层,品质均好,现在二手房市场上抢手的房源,多是那个阶段推出的新房。但到了近两年,城市一环以内地价已升至800-1000万元/亩,高楼林立也就成了不得已的选择。

  记者在采访中了解,为保障基本的居住品质,国家及地方均对居住区制定了相应的规范,从容积率、间距等多项指标予以控制。2007年启动城中村改造前,石家庄要求城区高层住宅项目容积率不能超过2.5,也就是平均一平方米建设用地最多只能盖2.5平方米的地上建筑。2007年石家庄全面启动的“城中村”改造,考虑到补偿安置成本过高,对于城中村改造高层住宅项目的容积率上限,当时的规定是最高可放宽至3.5,城市举目皆是”钢筋水泥森林”。

  事实上,近两年,管理层面已开始了“纠偏”,记者在采访中了解到,到2009年时,石家庄市政府又重新发文,重申新建高层居住小区2.5以下的容积率控制目标。并要求高层小区最小楼间距不得小于50米。

  北方绿野建筑设计有限公司董事长兼总建筑师郝卫东告诉记者,石家庄近些年来的居住区建设一直处于容积率较高的状态,究其原因有土地成本增长、开发利润追求等多方面因素,加之石家庄房产市场的刚性需求因素,简单性开发变成市场重要的组成,并因此造成高密度、低品质楼盘的频出。郝卫东说,总体感觉近几年高品质社区的比例较前一段时间呈下降趋势,好在一部分开发企业已经认识到品质的重要性,同时市场也在呼唤高品质住区的出现,加之2009年石家庄市政府出台了新的居住区规定,目的在于控制开发强度,提升居住品质,因此未来社区品质应该有所提升。

  背景:

  新房密度越盖越大

  五层以下阳光“少得可怜”

  二手房与新房价格倒挂,一些改善型需求转向高品质二手房源,一个不容忽视的原因是,近年来随着地价的飙升和拆迁成本的增加,新建商品房项目往往是楼越起越高,建筑密度越来越大。通透的户型、充足的阳光、开阔的楼间距,这些对住宅品质最基本的要求,在许多新项目都大打折扣。

  “去年我在华夏家园附近看了一个小项目,27层的住宅,售楼员告诉我楼间距36米-40米,我目测根本不到40米”,购房者王女士接受记者采访时说,当时站在两楼之间都感觉心里“堵得慌“。

  新建小区内高楼鳞次栉,最令人难以接受的是居室内日照时间缩短。市民王女士两年前从二环外某多层住宅小区搬到桥西一个高档楼盘,24层高楼,不足40米楼间距,她住在12层,原以为中间楼层日照应该不会太差,等住进去才发现,阳光只能从前排两楼之间的缝隙照过来,上午、下午各有一个多小时的时间。冬天日照时间会更短,呆在屋子里,下午四点后就感觉天色一下子暗了下来。

  “除少数高档楼盘外,近几年二环以内多数新建住宅的日照条件跟以前比下降幅度很大“,有业内人士接受记者采访时表示,关于高层住宅的日照时间,石家庄规定住宅底层单套居室大寒日日照时间累加不得少于两小时,这是强制标准,多数新建项目为多出面积,选择刚刚满足这一标准,因此5层以下阳光照进的时间”短得可怜”。

  地价高涨对居住品质的挤压不仅仅表现在楼间距缩短和密度增加上,上述业内人士告诉记者,单栋住宅楼的楼体厚度也在加大,目的是在有限的采光面内尽可能多出建筑面积。“一个直观的指标是,以前140平方米的三室两厅高层住宅,可以有一个阳面客厅、两个阳面卧室“,他介绍说,随着楼体的加厚,多数项目140平方米的三室两厅住宅阳面卧室已减至一个。

  “高地价之下,阳光、绿地对购房者而言已成奢侈品”,房地产业内人士刘树伟介绍,不仅高品质二手房为改善型需求热捧。许多总体密度很大的新项目,往往也会精耕细作出一两栋景观视野好、楼间距开阔的“楼王”,售价要高于项目平均价格千元甚至更多。

  求解:

  当心消费者“用脚投票”高地价下更要向建筑设计要品质

    “做为一名居住者和建筑师,我希望住宅小区容积率越低越好,九易庄宸工程设计有限公司总经理、国家一级注册建筑师刘晔在接受记者采访时说,因为项目的容积率越低,意味着人均占有阳光、绿地、公共配套等资源越多,居住舒适度也随之大幅提高。但从城市发展和资源集约利用的角度而言,刘晔认为,城市密度不断增加也是无可逆转的趋势。此外,在地价不断攀升的背景下,追求居住舒适度也只能是“戴着镣铐跳舞”。

  这并不是说,开发商大可心安理得地继续制造“混凝土森林”。刘晔认为,完全可以通过优化项目的规划设计尽可能提高居住品质。“首先可以通过增加层高省出更多空地,在容积率一定的条件下增加日照时间、增加景观用地”,刘晔说,目前石家庄市场主流产品是百米以内的高层住宅。但在深圳、广州等一线城市,高于一百米的超高层建筑已出现,这在建筑技术和消防技术上已具备条件。此外,在南方一些城市流行的“架空层”也值得借鉴,整个建筑的一、二层不做为住宅设计,全部用做通透的公共空间,既照了居民的视觉和景观需求,又避免了低层光照不足的缺憾。

  当城市聚集到一定程度,城市管理者应该通过系统的公共空间营造,平衡居住区密度过大带给人的压力。刘晔说,香港寸土寸金,主流住宅产品容积率都在8以上,但政府预留了大量的公共用地,用于绿地、体育、文化等公共设施的建设。石家庄目前城市密集程度还远没香港那样紧张,管理者完全有时间未雨绸缪早做准备。

  “住宅承载着不同的生命形态,关系着生活品质”,郝卫东认为,仅仅满足于符合规范要求不过是“温饱”型住宅形态。但在高成本压力和利润诱惑之下,人文意义上的诉求对开发商而言可以说毫无约束力。所幸的是,购房者已开始“用脚投票”———高品质二手房受热捧即是明证,开发商应该关注这一趋势。他认为,目前城中村改造已近尾声,许多项目已“定型”。在下一轮旧城改造中应吸取这一次的经验和教训,全面实现城市更新升级和功能完善,则是城市管理者、设计者应该思考的问题。(记者张君花)

关键词:二手房,低密度,售价,热销房源

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稿源:燕赵都市报
责任编辑:杨晓
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