维修基金申请太难 “惩罚”物业等均治标不治本

　　“房子漏了四年，期间我们该反映的都反映了，该做的工作也都做了，可是迟迟不见维修。在此期间，给我们造成了很大的损失，也带来了巨大的精神伤害，而且这种情况还不知什么时候是个头。对此造成的损失谁又来承担？”采访中，有饱受维修基金申请困难困扰的业主发出这样的疑问。

　　当然，和追问责任相比，人们最关心的还是如何及时、合理地使用好这笔资金。对此，有关人士表示，当务之急是推进所有小区尽快成立业委会。现有法律对业主大会或者业主委员会的产生仅仅是政府相关部门原则性指导，而缺乏实际操作性。“业委会处于可成立可不成立的尴尬境地。”河北盛悦律师事务所汤红英律师表示，这有待于就全体业主权益的维护出台一部类似《中华人民共和国村民委员会组织法》的《业主委员会组织法》等法律或法规，以此来推进业委会的成立。

　　追问：

　　维修基金申请难，损失谁来承担？

　　遭遇屋漏的石家庄市民王女士告诉记者，从房屋漏雨开始，她是冬天怕下雪，夏天怕下雨，这严重影响了自己的生活，甚至危及生命、财产安全，这个时候，维修资金的保障作用却并未得以体现，似乎违背了建立维修基金制度的初衷。“买房时强制缴纳的维修基金，使用起来却是困难重重，为此造成的损失，谁又来承担呢？”

　　汤红英律师告诉记者，维修基金闲置已经是不争的事实，这已经是全国性的普遍现象。其根本原因在于《物权法》《物业管理条例》等法律、法规明确规定“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。“在申报中规定必须一定数量业主同意的出发点是好的，维护了全体业主的共同权益。但是，在具体操作中但由于业主公共管理意识弱，造成紧急情况下业主意见难以形成，无法在短时间内达到法律、法规所规定的维修资金使用条件。”汤红英说。一些作为权力主体的业主因为这样那样的原因不愿参与对维修资金建立、使用、续筹、工程质量监督等环节的决策、管理，这是造成目前各个小区只要涉及公共事务的意见征集，就久拖不决的根本原因。

　　对于王女士反映的情况，汤红英表示，由于物业不积极导致维修基金迟迟未申请而造成的损失，根据《物业管理条例》及《实施细则》，在物业公司未取得资质证书从事物业管理，给业主造成损失的，应依法承担赔偿责任。“所以，如果物业公司存在‘未取得资质证书从事物业管理’这一违反以上规定情形，是要承担相应的赔偿责任的。”汤红英说，如果物业不存在资质问题，那么，就要看《物业合同》中关于“专项维修资金的管理与使用”条款的约定，约定物业承担责任的，物业按照约定承担责任。如果无约定，让物业公司承担责任并无法律依据。

　　“其实现在业主和物业对房屋维修基金的看法都有些畸形，业主认为这笔钱是房子的‘养老钱’，最好不要动，而有的物业公司则把这笔钱看做金库，平时一些小问题不愿尽保养维修义务，就等到出了问题，直接动用维修金换新的。”汤红英表示，加强维修基金的使用管理，当务之急是推进所有小区尽快成立业主大会。业主大会是维修基金持有和管理的主体，不仅便于使用好这笔钱，也有利于更好地监督物业的工作。“当然，从目前情况来看，就业主大会或者业主委员会的设立、以及权利、义务职责，办事规则，以及人员的管理、待遇等操作细节问题缺乏相应的法律依据。”汤红英说。“我们也一直在组织成立业委会，但由于种种困难，多年来一直没有成立。”王女士说。汤红英表示，现有法律对业主大会或者业主委员会的产生仅仅是政府相关部门原则性指导，而缺乏实际操作性。“业委会处于可成立可不成立的尴尬境地。”汤红英说，这有待于法律、法规进一步增加政府相关方面的指责，促使业主依法成立有效的业主大会或者业主委员会，“如只要业主达到一定比例后，必须在多长时间以内成立业委会等。”汤红英表示，当然，这有待于就全体业主权益问题的维护出台一部

　　类似《中华人民共和国村民委员会组织法》的《业主委员会组织法》等方面的法律或法规。通过法律、法规来推进业委会的成立。另外，还可以借鉴国外立法，除规定质量保修期外，建立较长的损害赔偿责任期及保险制度。比如荷兰民法典规定了二十年责任期，且保修期内只要发现任何瑕疵，不管有无损害，承包商均有义务修复。日本的房屋维修资金采取“开发商包揽”的方式，维修金就包含在房价中，由开发商全程负责房屋维修，如果其一开始偷工减料，则越往后开支越大。说法：由房屋补漏到政策“补漏”(记者 任国省)