需求疲弱唐山楼市下行迹象明显 楼盘入住率较低

　　2012年年末，北京等一线楼市逐渐升温，而距离北京150公里的河北省唐山市却由于大量楼盘空置而引发媒体关注。春节期间，中国证券报记者在唐山走访时发现，由于供应激增而需求有限，唐山房地产市场下行迹象明显。

　　大房企水土不服

　　唐山在三四线城市中颇具典型性：城市规模不大，经济较为发达；几家效益良好大型国有企业为唐山绝大多数本地人口提供了就业机会，唐山外来人口不多，本地人口输出也相对有限。这使得唐山缺少其他城市具备的两股重要购房人群，外来人口和返乡置业群体，而本地家庭对住房的需求相对有限。

　　或许正是由于较好的经济基础，诸多龙头房企把唐山视为必争之地，目前包括万科、万达、华润置地(橡树湾润景公馆)、嘉里建设、绿城、金隅、荣盛发展等大型房企都已在唐山设立开发项目。然而，龙头房企在唐山的发展历程并不顺利，与本地开发商相比，龙头房企并不具备优势。

　　以唐山万达广场为例，2009年开盘预售时每平方米近万元的均价曾引发抢购，如今唐山万达广场已建成现房却仍未售罄，目前售价已降为每平方米7000元以下。

　　在唐山西郊军用机场原址上改造的凤凰新城，如今密密麻麻的分布着多个大型楼盘。凤凰新城区域是2009至2011年期间唐山市政府重点推介的地块，龙头房企的唐山项目多位于这一区域。这些楼盘由于各种原因均未全面入住，入夜后只能看到一片由钢筋水泥构成的灰暗的城市森林，有媒体将唐山凤凰新城称为又一座“鬼城”。除了凤凰新城，唐山市其他区域还有多个的停建、缓建楼盘。

　　“大型开发商来到唐山后，产品类型、营销手段等方面都比较先进。但是这些在一二线城市屡试不爽的开发模式到了唐山却并不奏效，同时本地开发商也并没有受到实质性的挑战。”某龙头房企唐山项目公司工作人员对中国证券报记者表示。在该人士看来，目前唐山大量楼盘滞销的主要原因是“房子实在是太多了”。

　　“前几年唐山的房地产市场确实比较红火，但唐山人还是将房子作为一件投资品来购买。随着唐山房价调头向下，并不缺房的唐山人对买房失去了兴趣，因此造成了如今的滞销局面。现在看来，这些开发商在拿地时都把唐山的房地产市场看得过于乐观了。”上述龙头房企人士表示。

　　楼盘入住率较低

　　造成唐山房地产市场目前局面的原因，除了开发商在全国楼市火爆之时的拿地冲动，还有唐山市政府的规划冲动。2010年，唐山启动了《唐山市震后危旧平房改造项目规划方案》。根据该方案，唐山市将改造震后危旧平房536片，建筑面积970万平方米，涉及居民12.8万户；规划建设安置住宅小区135个，建筑面积1600万平方米，建设住房18.84万套，估算总投资340亿元。

　　这意味着，仅唐山通过城中村改造释放的住宅供应就接近2011年北京楼市成交的两倍，而目前唐山市区城镇人口为420万，约为北京的五分之一。在城中村改造的同时，唐山市还对多个居民区进行拆迁改造，加上新城区的建设，有唐山地产人士估计唐山未来的住宅供应规模可能更加可观。“供大于求将是未来几年唐山房地产市场的常态”。

　　如今，几年前的冲动式发展渐渐显露出恶果。由于大量已售楼盘空置，目前唐山购房者已经将“有人住”作为买房的重要标准。在楼盘大量空置的凤凰新城，目前只有一个旧改楼盘销售尚可，原因之一就是该楼盘由大量回迁住户居住。而在唐山市路南区某大型回迁楼盘，由于原住民每户均补偿了多套房产，同时商品房销售乏力，导致这一规划居住人口10万人的楼盘入住率十分有限。

　　入住率底下还套牢了投资商铺的购房者。市民小张2009年在唐山市中心区某大型楼盘以每平方米3.6万元的价格买下一间40平方米的商铺，当时开发商表示交房后每年的租金回报将超过10万元。如今这一商铺仍无人承租，原因还是该建筑面积超过100万平方米的楼盘很少有人居住。

关键词：楼市,下行,唐山