三四线城市供大于求 警惕楼市区域性风险

　　继鄂尔多斯之后，近期媒体又陆续爆出贵阳、常州、海南和营口等地楼房空置的话题，引发各界广泛关注。河北的情况怎么样？省两会期间，记者就这一问题采访了相关的代表委员和业内专家。综合受访者观点来看，2013年楼市走势将基本稳定，但不排除会有区域性风险存在。

　　市场永远是指挥棒

　　省政协委员、河北香江房地产开发有限公司董事长张建军介绍说，目前该公司在石家庄、保定、承德和定州等地均有项目投资，从目前的情况来看，这些项目运转都很正常。

　　“中国的经济发展水平不均衡，即便是在河北，不同地区的发展水平也有相当差距。”张建军委员表示，一定要看到地区发展不平衡给各地楼市带来的差异。目前河北部分三四线城市，特别是部分县城，房地产开发的程度很高，确实存在供大于求的问题，但并未到“崩盘”的程度。

　　张建军委员介绍说，从开发企业的角度来讲，2011年的楼市困难最大，但2012年5月开始，一些大的项目成交量逐渐开始回升，资金回笼比较乐观。“市场永远是指挥棒。”张建军委员表示，看待整个房地产行业时，应该把房地产的产品当做一个终端消费品来看，“有需求才有市场，剔除投机投资的因素，房子始终是一种消费品。”

　　楼市存在区域性风险

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭详细分析了媒体陆续爆出的几个所谓“鬼城”的成因。鄂尔多斯作为资源型城市，消费水平畸高，因投机和投资需求比重过高，楼市确实存在泡沫。而贵阳的问题是供应量过大，但价格下跌超过10%，实际上是供需水平的不平衡。而新近爆出的营口，则是因为当地规划建设的产业新城，率先进行了大量的房地产开发，但是产业导入过程慢于房地产开发的过程，导致楼房空置。

　　杨红旭分析说，一些三线城市的房地产最大的矛盾是没有与一线城市比肩的工业和服务业，入住人群找不到合适的工作，或者与一线城市的工作有显著落差。“留不住外地人，本地人的需求又有限，导致三线城市房地产市场严重供大于求，从而出现媒体所说的空城。”

　　杨红旭认为，房地产行业的发展有市场规律，不能脱离实际。一些特殊的城市楼市应该区别对待。“不能因有贵阳的例子，就认为所有省会城市楼市都供需失衡；也不能因为有营口，就认为所有地级市的楼市都是空城。”

　　整体来看，杨红旭认为2013年楼市将平稳上涨，但一定要注意区域性的泡沫风险。2013年不同城市楼市将出现较为明显的分化，首先是一二线城市目前的消化库存期下滑至7到8个月，市场供求正在向平衡点靠近，这些城市的房价将率先出现反弹，这从2012年全国70个大中城市房价变化情况就可以看出端倪。其次是三四线城市的库存消化期仍在15个月以上，这就意味着当地楼市仍将低位盘整。

　　城镇化未必助推“房产先行”

　　对于新型城镇化的推动会否再度助推房产先行的担忧，张建军委员表示，“还是那句话，市场永远是指挥棒，对于房地产企业来说，一方面目前部分县城房地产开发近乎饱和，另一方面一些未成型的小城市，并不具备房地产产品的消费能力。”

　　张建军委员认为，房地产实际上是当地经济发展到一定程度之后才会起步的一个行业。举例来说，目前省内的一些县城，公务员、教师、商人等消费群体基本已经都有房产，再挖掘消费群体的话，那只能寄希望于农民增收进城买房，所以根源上还得先实现农民的增收和农民身份的改变。“这就需要城镇化应该以产业先行。”张建军委员表示，产业集聚到一定的程度，具备城市发展的条件，培育了足够的消费需求，房地产业才会逐渐发展。“目前我们在县级市里，只选择了定州，因为这是一个拥有较大人口基数的城市，具备形成有规模城市的条件。”

关键词：两会,三四线城市,楼市,河北