承德：房价在寒风中原地踏步

　　房地产市场是地域性很强的市场，即使在国家调控的大势之下，不同的区域，因为有着不同的城市地位、不同的居民收入水平和发展前景，因为土地出让价格、开发量、既往存量房总量等因素的不同，楼市也呈现出鲜明的地域特点。2012年我省各市的房地产市场冷暖不一，走进2013年后，楼市又将出现何种变局呢？

　　“原地踏步”是2012年承德市区房价态势最为准确的描述。记者从承德市住房和城乡建设局了解到，相比2011年，承德市区新建商品住宅平均价格从每平方米5800元，下降至5780元。业内人士介绍，考虑到新开工的项目多集中在价位偏低的老城外，这区区20元的平均价差完全可以忽略不计，可以说是原地踏步。

　　寒意

　　资金吃紧信心不足新开工面积下降九成

　　在走访时，记者看到，今年承德市区新开工的房地产开发项目寥寥，而一些早已开工建设数年的项目，因资金、手续等诸多原因，纷纷推迟了交工时间。

　　据一位房地产公司工程部梁经理介绍，年初，该公司原本有一新地块计划去年年中开工，但因图纸设计、规划审批等程序进展缓慢，再加上市场未见抬头趋势，管理层在彷徨中将工期一推再推。“今年年中开工就不错了。”梁经理告诉记者，目前，各大商业银行对于面积在20万平方米的房地产项目，原则上不给予信贷支持。“万一房子开工了，后续资金跟不上，就不得不向民间募集资金。这就会增多开发成本，产生一系列无法预料的困难。”梁经理说，现在房地产公司管理层普遍的心态是“在市场形势明朗之前，宁可按兵不动，也不冒死前进半步”。

　　记者从承德市住建局了解到，截至去年上半年，承德市区房地产综合开发新开工项目共3个，新开工面积10.6万平方米，同比下降90%，其中住宅新开工面积0.6万平方米，同比下降98.5%。相关人员告诉记者，去年下半年的数据还没有确定，但与去年上半年的数据不会有太大变化。

　　房价

　　平均房价原地踏步有炒房者报价低于公开售价

　　根据承德市住建局统计，2012年承德市区商品住宅均价为5780元，比上一年度均价下降了20元。不过，相关人员表示，均价数据并不能反映一个地方房屋价格的真实情况。“承德市区新开工项目绝大部分都在老城区之外，价格在四五千元，而老城区的项目极少，但价格在一万元左右，所以简单的平均，就可能把均价拉高，无法反映大部分项目的真实价格。”

　　记者在采访时了解到，承德市区今年一处违规提前预售的新建项目，房价为4000元左右，且出现少有的抢购场面。一位房地产销售公司经理告诉记者，出现抢购的原因是，该地块相对地处山区的承德市区来说，地势较为平坦，小区建成后的面积也很大，商业、学校等配套设施较为完善。另外，加上较为低廉的价格，因此出现抢购。

　　记者在走访时发现，一些正在建成或即将交付使用的楼房价格，呈现出两种截然不同的价格。以一处名为四季城的小区为例，销售中心给出的每平方米价格在4500元左右，而从炒房者手中购买的价格在3800元左右。“这个小区开盘时不到3000元，尽管涨了不少，但这两年价格好像一直没怎么变。”该销售经理告诉记者，由于承德市开发区基础设施建设滞后，加上存在大量投机性购房者，造成一些已经交付使用的楼房空置率很高。“租房的人都觉得远，一些看到没有上涨空间，资金压力大的人，就开始推销手中的房源，这就形成了两个差距很大的价格。”

　　土地市场

　　地价高企开发商预期不乐观三地块三次遭遇集体流拍

　　承德市政府一位工作人员告诉记者，近日，承德市区三处地块在投标时，第三次遭遇集体流拍，这让当地政府深感房地产市场持续低迷的寒意。

　　一位房地产公司经理告诉记者，地产商不愿拿地的原因除了市场低迷外，还有就是地价太高，增加了建设成本。“现在土地价格每亩在260万以上，每平方米的土地成本为1000元，加上配套设施费600多元，建筑成本1500到2000元(分多层和高层建筑)，财务成本200多元，各种税费约占房价的13%，如果房价5000元，税费约为650元，依此计算，如果现在开工建设，每平方米的房屋成本价在4000元到4500元。”这位经理表示，如此高的成本，使得承德市区房价的调整空间很小。“除非公司实力强，前几年拿到的地，现在慢慢开发。”

　　购房者

　　选楼盘更在意配套设施“购房”正在向“选房”转变

　　几年前，在房地产市场极度疯狂时，许多人都被这种疯狂冲昏了头脑。“那时候就觉得，只要提前一天买到房，就能挣不少钱。”承德市民刘先生回忆道，“小区周边环境，配套设施是否完备，公交车通不通，有没有学校等都很少考虑，即使考虑，也不会做太多计较，因为每天变动的房价，根本就不给大家坐下来考虑的时间。”

　　几年后，当刘先生和许多人住进位于承德市开发区的新小区后发现，这里当初宣传的标准化幼儿园、小学仍不见踪影，孩子就学、日常购物都扎进拥挤的老城区，面对一系列随之而来的问题，这里的居民慢慢认识到，房子不仅仅是个睡觉的地方，而房子周边的一切，直接关系着生活质量的高低，甚至孩子未来的发展。

　　记者在采访时了解到，随着城市化进程的加快，承德市区周边许多村庄进行了城中村改造，然而，村民们还没有体会到想要的城市生活。“拆迁时，村里学校也拆了，计划复建，但现在啥时候建，还不知道呢。”喇嘛寺村的一位村民告诉记者，由于回迁时间表一再推迟，他和以前的邻居都分散在市里租房住，许多村庄的孩子都挤进了承德市区仅有的几所小学内。“一个班七八十个孩子，再好的老师，也不可能照顾到每一个孩子。”

　　在承德市实验小区门口采访时，一些家长告诉记者，如果现在买房，一定要看看小区周边有没有幼儿园，有没有学校。“就算房价高点，也要选这种地方，不然，每天接送孩子太不方便了。”记者了解到，以实验小区周边房价为例，从五六年前的三四千元，已经上涨到如今的一万元以上。“现在房价不怎么涨了，所以买房就可以好好选了，配套设施好，房子估计会好卖点。”

　　一家房地产公司经理也认同这些市民的观点。“现在许多地块距离承德市中心区比较远，教育、医疗、购物设施都是空白，无法吸引和拉动居民的购买力，而这种配套设施的建设，离不开政府的投入，所以说，政府部门应当在开发一个区域时，先完善配套设施，这样才能推进城市化进程更加健康和谐地发展。”

　　前瞻

　　承德商品房供给充足观望之下降价预期强烈

　　记者从承德市住建局了解到，目前承德市购房者以自住和改善性居住的刚性需求为主，投资和投机需求比例较小。从2011年第四季度开始，承德市已经具备预售条件的楼盘，交易量开始下降，地里位置较差、价格相对较高的性价比较低的项目交易量明显下降，比同期下降三成以上。

　　承德市住建局相关人员表示，目前承德市房地产市场还存在一些问题。“一些开发企业面临资金压力，不敢轻易开工建设。”相关人员告诉记者，受国家调控的影响，房地产销售成交量下滑，销售额低于投资额，资金回笼压力增大。“另一方面，开发企业在目前经济政策环境下，贷款门槛较高，贷款难度大，很难得到银行资金的支持，其他融资渠道较少，造成房地产开发速度放缓。”

　　据介绍，尽管开发速度放缓，但由于近两年开发量持续增长，结转项目较多，同时随着一些大型房地产项目的竣工，目前承德市商品房供给充足，2012年，承德市中心区商品房预计竣工面积329万平方米，同比增长27.82%。相关人员告诉记者，随着一些大型房地产项目的集中上市，加上“城中村”改造、棚户区改建相对抵消了一部分居民的刚性需求。“现在购房者对未来房价都抱有下降预期，市场观望气氛较为浓厚，房屋销售速度放缓。”

　　建议

　　楼市低迷可能引发连锁反应政府应提前制定应对措施

　　相关人员介绍，市场形势的低迷，有可能引发一些连锁反应。“房屋滞销，资金无法及时回笼，就可能造成资金链断裂，已经取得土地使用证的开发商，不敢轻易开工建设，将会造成开发建设不积极，个别开发企业可能会无法如期完工，造成社会不稳定因素，同时，可能引起开发、建筑、原材料等行业就业及销售问题。”相关人员告诉记者，针对存在的一系列问题，承德市住建局应根据当地实际，制定应对措施，促进当地房地产市场平稳健康发展。

　　相关新闻

　　政策大势：2013年楼市主打“去投资化”

　　城镇化不会成为楼市“利好”

　　住建部近日明确表示，今年将坚定不移地搞好房地产市场调控，继续实行限购措施，坚决抑制投机、投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求，继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购措施。

　　许多市场人士表示，住建部这一表态，很明显是给当前部分城市房地产市场重新出现的“过热”苗头泼了一盆冷水。

　　但是，2013年楼市仍将面临一定程度的政策压力，新型城镇化思路的提出以及保障房建设继续加码等因素将给房地产业带来一定利好，房地产调控政策将根据经济环境进行适当的微调，以促进发展，保障民生。“不过，城镇化不是房地产化，房地产有其自身发展规律和发展阶段，未来不可能再现过去那样的暴利，而是转入利润均衡、以质取胜的时代。”中南财经政法大学房地产研究所所长张东说。

　　相对城镇化，更引人关注的是房产税最终能否落地。张东表示，房产税逐步扩大试点的时机已成熟，但什么时候推出还要看各方的利益权衡。“房产税最重要的作用，不在于降房价，而在于增加投机成本和投资成本，打击炒房，保护和引导普通商品房的消费，确保老百姓的住房权。”(记者 陈宝云) 

关键词：地产,房价,资金