苦等“国五条”地方细则 需求虽强劲楼市难见暖春

　　作为楼市调控政策“国五条”细则出台后的首个“风向标”，3月18日闭幕的“2013上海之春房展会”却传递出楼市的不确定信息。

　　从现场气氛来看，一方面，在严厉的限购和限贷调控政策下，刚性需求依旧强劲，但投资性需求已经得到明显抑制；另一方面，买卖双方仍在进行观望和试探，寄望于地方“国五条”细则落地来促进房地产市场的稳定。

　　业内认为，虽然“国五条”地方细则落地后，二手房市场的交易成本可能增加，并将部分需求转移至一手房市场，但短期内楼市难以再现“小阳春”行情。

　　买卖双方谨慎出手

　　“2013上海之春房展会”有逾260家中外开发商和500个国内楼盘参展，但招商、万科、保利、金地等龙头企业悉数缺席。

　　值得注意的是，参展开发商多是维持前期报价，相对往年促销面和优惠力度明显减少，除了一个楼盘推出总价减10万元的优惠外，其他项目优惠幅度多在1万-6万元。

　　不少展商也表示，目前确实没有定价，因为“国五条”细则还没有落地，在政策“真空期”里很难预判市场下一步是好是坏，或是变到什么程度。尤其是业界判断“国五条”细则实施后，二手房市场交易成本增加，可能会转移部分需求购买一手房，因此开发商目前降价动力不足。

　　“末班车”过后楼市或遇冷

　　据机构调查，“国五条”调控政策出台后，部分开发商表示将观察后期政策变化以决定定价策略，但普遍表示短期已不再有提价计划。尽管开发商提价意愿显著减弱，但北京、上海、武汉和杭州等地新房还是出现了价格上涨。

　　中信建投房地产分析师苏雪晶认为，目前全国新建商品住宅库存下降趋势已经持续近两个月，供给依然不足，上海、北京等城市库存量已下降到近8个月以来的最低水平。在库存得不到补充的情况下，房价存在上涨动力。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，二季度房价可能会出现涨幅的回落，但依然会涨，三季度基本上会持平，2013年全年价格比2012年可能还会正增长。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔称，因“国五条”细则将出台，近期楼市成交出现了明显的“末班车”行情，且在地方细则落实前的“真空”时期都将是楼市成交的放量阶段。只是这一波成交高峰将会透支后期需求，未来楼市一二手房很有可能都比较冷清。

　　应避免误伤合理需求

　　一项调查显示，在“国五条”调控细则出台后，28.81%的一线城市购房者选择加速购房，但二三线城市的购房者中仅占10.25%。其中，刚性需求购房者受政策影响更加显著。

　　据21世纪不动产上海区域市场研究部对旗下门店进行抽样调查显示，自3月1日“国五条”调控细则发布后，上海二手房市场掀起了一波成交高峰，其中不乏1-2天便签约的闪签客户。

　　专家认为，调控政策主要是打击投机需求，有效抑制投资行为，同时应该很好地保护鼓励群众自住、改善的合理需求。但是事实上，近年来调控力度最大的“限购令”归根结底是让一部分人失去购房资格，或是提高购房成本，从而减少需求。限制需求只是将市场再次推入观望，影响后市走势的根本还是供求和预期。

　　杨红旭称，居民在不同阶段有不同的居住需求，调控政策应当鼓励“梯度”购房，允许置换，能够合理考量不同人群的购房需求变化，也才能平衡多种需求。对于改善性需求来说，地方政府在落实细则时应避免误伤。

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