楼市不惧新政 石家庄国五条细则草案正征求民意

　　日前，由石家庄市房地产业协会负责起草的国五条落地石家庄相关政策征求意见稿向媒体披露。据记者了解，意见稿研讨主题主要涉及“出售自有住房征收个人所得税的范围”、“不征收所得税的房屋范围”、“限购政策如何执行”、“二手房上市优惠政策”及“保障性住房建设的优惠政策”等几个方面。意见稿中针对社会各界普遍关心的房屋买卖个税征收、房产限购政策调整、保障性住房建设等政策均有细微调整，据石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长李水源介绍，此次征求意见稿广泛征集社会各方意见，力争达到在坚决贯彻执行“国五条”、打击投机投资性购房需求的同时，保证房地产市场的正常秩序，保障和支持合理自住需求。

　　相关部门将根据社会各界所提供的意见，对征求意见稿进行调整和补充，并及时向政府有关部门进行反馈。

　　业内人士分析，国五条细则主要针对打击投机、投资性购房需求，石家庄作为省会城市，楼市起步晚，在区域性市场特征明显的前提下，新的调控政策对河北省房地产市场发展影响不大。

　    下半年房地产市场或为暖市

　　目前，受二手房交易按差额缴纳20%个税政策的影响，购房者出现恐慌心态，抓紧时间抢先过户，而由此预期新房价格也将上涨的需求也加快了入市脚步。调控政策影响下，楼市将保持何种态势发展，这不仅是开发企业所关注的问题，同时也牵动着购房者的神经。“受到新调控政策的影响，一些购房者简单理解政策影响，会有房价上涨预期，所以短时间内楼市会出现交易高峰期。”睿墨机构总经理金库认为，接下来的四五月份，房地产市场还会逐渐向上。

　　甲乙堂总经理邱添同样认为，三四月份的市场表现，应该是稳中有升的。在以刚需为主的市场中，许多楼盘均会在今年释放，四五月份市场将呈现持续上涨的趋势，总体保持稳中有升。

　　石家庄魏通房地产开发有限公司副总经理苏风彦分析，受政策影响，三四五月份的楼市，会出现短暂的观望期，不过，市场需求将推动市场稳步向前。“我们的楼盘今年推出大户型，虽然进行了加价，但销售效果依然出乎意料，市场需求非常旺盛。”出于对楼市政策即将落地的预期，金库认为，今年下半年房地产市场会出现“暖市”。“既不是寒冷的冬天，也不是火热的夏天，而是温暖的春天。”

　　省会本地需求占主流

　　在苏风彦看来，河北省房地产市场中，并不存在供需矛盾，自住型需求占据90%左右，所以致力于抑制投机和投资性需求的调控政策出台，对河北楼市影响作用不大。

　　苏风彦分析，河北省房地产市场情况与北上广等一线城市有着较大区别，与资源过度集中的一线城市相比，石家庄作为二三线城市，并不存在大的供需矛盾。一线城市市场为全国性的需求，而石家庄市场中，购房需求以本地为主。“河北省各城市基本属于区域性市场，从每年成交数据来看，基本上反映了本地的需求。”苏风彦分析，河北省房地产市场，在城市发展过程中，起步晚，远远落后于一线城市。以省会为例，受经济结构和市民工作、生活方式的影响，本地地缘性客户特征非常典型，“所以，省会房地产市场中，投资性需求只占10%左右，而剩余的大部分均为本地刚性需求或改善型需求。”

　　虽然作为二三线城市的石家庄市场区域性特征明显，但天滋嘉鲤副总经理老杜认为，河北房地产市场潜力巨大，继恒大、万达进驻石家庄后，许多地产大鳄均想进军石家庄，表明石家庄市场需求旺盛。在他看来，石家庄上半年楼市也将稳步上升。

　　房企应紧抓地缘性客户

　　今年开年各个区域楼盘均有不俗表现，定位于刚需的大盘尤其受到购房者的青睐。一直对楼市动向密切关注的苏风彦认为，刚需盘的火热，正好证明市场中刚性需求的旺盛程度。

　　受近几年楼市调控的影响以及外地开发企业的入驻，品质楼盘越来越受到购房者的认可，一些本地开发企业也开始注重品质打造，争取优质客户群。2012年房地产市场中，品质楼盘遭抢购，而亮点少、性价比低的楼盘鲜有问津的情况得到了业内人士关注，而今年房产市场中，这样的情形仍将出现。“今年房地产市场很可能出现不均衡状态，李嘉诚说的‘地段’理论将不再是目前房地产市场中的决定性因素，同一个地段和区域楼盘将出现冷热不均的现象。”金库分析，针对目前的楼市现状，开发企业制胜市场的关键在于对地缘性客户的把控和对楼盘品质的提升。“对于开发企业来说，要重视产品品质，研究特定客户群，实现产品精细化，提高传播精准度，并实现操作的落地性。”金库认为，特定时期中，开发企业应抓紧时间把控精准客户群，实现客户群的精准对接。

关键词：楼市,国五条,石家庄